【案例】
      某市建材公司与某市建筑公司有多年的经济往来关系。2005年6月经双方结算后，某建筑公司仍欠建材公司货款32万元，同年12月，双方为偿还欠款发生纠纷，某建材公司将建筑公司诉至法院，要求偿还欠款32万元及利息。此案经法院主持调解，双方同意由某建筑公司于2006年2月10日前偿还建材公司欠款32万元，建材公司放弃利息部分，法院并制作了调解书送达双方，调解书生效并逾期后，某建筑公司未履行付款义务。某建筑公司遂申请人民法院强制执行。
      执行中，法院于2006年3月将某建筑公司的5间临街房地产进行了查封，并在房地产登记部门办理了查封手续。2006年5月，某建筑公司在未经法院同意的情况下，将已查封的房地产租赁给某甲经营，并签订了为期5年的租赁合同。因某建筑公司无现款偿还欠款，2007年8月，执行法院委托拍卖机构对房产进行公开拍卖，最后，被某乙竞得该房产，并在交清拍卖价款后，法院裁定该房产所有权转移给某乙所有。某乙遂要求某甲腾出房屋。某甲则以所租房屋未到期，且根据《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，该租赁关系应当继续有效为由拒绝了某乙的要求。
【分析】
      房屋买卖和租赁是平等当事人之间的民事行为，规定买卖不破租赁是为了在租赁先于买卖的情况下更好地保障承租人的权利。但是，查封是一种强制执行措施，是国家为维护正常的经济秩序和司法程序，以公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的具体措施。查封之后由于司法强制导致的房屋所有权的转移不同于普通意义上的房屋买卖。所以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外。
     （1）房屋在出租前已设立抵押权的，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
抵押权和租赁相冲突的情形可以分成两种。
       A、租赁权设立在先，按照物权的优先原则，实现抵押权时导致的所有权变动，房屋的继受人应当承受租赁合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条也规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭......”此时适用买卖不破租赁。
      B、抵押权设立在先，按照物权优先的原则，实现抵押权导致的所有权变动，买受人不承受租赁合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。如果抵押权设定在先，并且设定在后的租赁权影响抵押权的实现（如导致拍卖的价款过低），法院应当取消租赁权，然后再进行拍卖。此时不适用买卖不破租赁。此规定和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定略有不同，后者没有规定影响抵押权的实现这一条件，按照新法优于旧法的原则应当适用后者。

      （2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的
      查封之后所有权的转移不是由当事人根据意思自治而进行的，该所有权的取得是基于公法而取得的所有权，而不是基于私法而取得的所有权，因此属于原始取得。在取得所有权之后，原所有权上的负担消失。〈最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为（如租赁），则不可对抗申请执行人。此时，如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，不受法院保护。
      本案中，人民法院查封某公司的房产在先，某公司设定租赁权在后，故该租赁权不应受到法院的保护。