承租人不合理使用房屋造成损坏如何处理？
发布时间：2014-02-23 13:11:59
【案例】
去年10月份，张先生和李某签订了房屋租赁合同，约定将自己精装修的一套三室一厅出租给李某，租赁期限为一年。谁知今年3月初，李某却拒付租金，并单方面要求解除租赁合同。
更令张先生意想不到的是，当他前去收房时竟发现，才过了短短几个月，这套精装修的房屋已面目全非。原先敞亮通透的大客厅被“飞”来的一堵墙隔出一间狭窄的小黑屋。客厅和卧室的实木地板都损坏严重，被踩出很多高跟鞋印，坑坑洼洼的。原来光滑的墙面上也被钉进了许多钉子。张先生急忙找装修公司咨询，得知基本恢复房屋原貌，需花费3万多元。
对于李某的做法，张先生十分气愤，“我收取的几千元房租还不够装修损失费呢！”张先生认为，李某应将房屋恢复原状。但李某以合同未约定为由，拒绝承担这几个月房租以外的任何费用。
【分析】
根据我国《合同法》第217条的规定，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
本案中李某因使用不当造成租赁物的损害，同时未经出租人同意对租赁物进行了增设。张先生可以要求李某恢复房屋原状、赔偿损失。根据“谁主张、谁举证”原则，张先生必须证明房屋的装修损坏是李某不正当使用造成的，而不是使用中的正常磨损、损坏。索赔金额的计算方法是“房屋原装修价值”减去“房屋现装修价值”，再扣除“房屋正常使用磨损、损坏价值”，计算结果就是李某“非正常使用造成的房屋装修损失”。
签订租赁合同应当对所出租房屋的原状作明确约定，注明房屋交付时的原始状况也可以对房屋交付时的整体情况拍照或录像并作为合同附件。否则可能会造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。
去年10月份，张先生和李某签订了房屋租赁合同，约定将自己精装修的一套三室一厅出租给李某，租赁期限为一年。谁知今年3月初，李某却拒付租金，并单方面要求解除租赁合同。
更令张先生意想不到的是，当他前去收房时竟发现，才过了短短几个月，这套精装修的房屋已面目全非。原先敞亮通透的大客厅被“飞”来的一堵墙隔出一间狭窄的小黑屋。客厅和卧室的实木地板都损坏严重，被踩出很多高跟鞋印，坑坑洼洼的。原来光滑的墙面上也被钉进了许多钉子。张先生急忙找装修公司咨询，得知基本恢复房屋原貌，需花费3万多元。
对于李某的做法，张先生十分气愤，“我收取的几千元房租还不够装修损失费呢！”张先生认为，李某应将房屋恢复原状。但李某以合同未约定为由，拒绝承担这几个月房租以外的任何费用。
【分析】
根据我国《合同法》第217条的规定，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
本案中李某因使用不当造成租赁物的损害，同时未经出租人同意对租赁物进行了增设。张先生可以要求李某恢复房屋原状、赔偿损失。根据“谁主张、谁举证”原则，张先生必须证明房屋的装修损坏是李某不正当使用造成的，而不是使用中的正常磨损、损坏。索赔金额的计算方法是“房屋原装修价值”减去“房屋现装修价值”，再扣除“房屋正常使用磨损、损坏价值”，计算结果就是李某“非正常使用造成的房屋装修损失”。
签订租赁合同应当对所出租房屋的原状作明确约定，注明房屋交付时的原始状况也可以对房屋交付时的整体情况拍照或录像并作为合同附件。否则可能会造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。
