商品房买卖过程中认购书的性质和法律效力
发布时间：2014-02-21 12:18:53
所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。
许多人认为商品房认购书并不是正式合同，并不具备合同的约束力，所以即便双方违约也不产生违约责任。实际上，商品房认购书可以归入合同范畴，是具有合同的法律效力，一时签署，即对双方当事人产生相应的约定力。当然签订《商品房认购书》并非商品房买卖的必经程序。如果是现房购房者可以直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，签约双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。
《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1） 当事人名称或者姓名和住所。
（2） 商品房基本状况。
（3） 商品房的销售方式。
（4） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。
（5） 交付使用条件及日期。
（6） 装饰、设备标准承诺。
（7） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。
（8） 公共配套建筑的产权归属。
（9） 面积差异的处理方式。
（10） 办理产权登记有关事宜。
（11） 解决争议的方法。
（12） 违约责任。
（13） 双方约定的其他事项。
内部认购是开发商在取得五证前进行的一种销售手段，可以以较快的速度融资，以较优惠的价格吸引购房者，目前内部认购期房的现象仍然很普遍。未取得预售证的项目不具备合法销售条件，因而内部认得不到法律保护。但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
许多人认为商品房认购书并不是正式合同，并不具备合同的约束力，所以即便双方违约也不产生违约责任。实际上，商品房认购书可以归入合同范畴，是具有合同的法律效力，一时签署，即对双方当事人产生相应的约定力。当然签订《商品房认购书》并非商品房买卖的必经程序。如果是现房购房者可以直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，签约双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。
《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1） 当事人名称或者姓名和住所。
（2） 商品房基本状况。
（3） 商品房的销售方式。
（4） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。
（5） 交付使用条件及日期。
（6） 装饰、设备标准承诺。
（7） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。
（8） 公共配套建筑的产权归属。
（9） 面积差异的处理方式。
（10） 办理产权登记有关事宜。
（11） 解决争议的方法。
（12） 违约责任。
（13） 双方约定的其他事项。
内部认购是开发商在取得五证前进行的一种销售手段，可以以较快的速度融资，以较优惠的价格吸引购房者，目前内部认购期房的现象仍然很普遍。未取得预售证的项目不具备合法销售条件，因而内部认得不到法律保护。但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
