少交定金写欠条，是否适用定金法则？
发布时间：2014-02-18 09:00:17
硖石街道的张先生来电咨询：“今年1月份，我急需用钱，于是通过中介出售一套房屋。李某通过中介看上了我的房子，经过两次面谈我和李某签订了《房屋买卖合同》。房屋买卖合同中约定：房屋的成交价格为人民币56万元，在合同签订的当日，李某须支付给我定金5万元，如果一方违约，应当向另一方支付房屋总价款5%的违约金。合同签订当日，李某到建设银行的自动取款机处取钱，却发现银行磁卡已消磁，因此无法取出钱来。此时，银行也已经下班，到银行取钱也不可能了。李某手里只有1万现金，无奈之下我收取了李某1万元定金，并要求李某写了一张欠条，内容为：今欠张先生房屋定金人民币4万元整，明天付款。第二天，我催促李某付4万元定金，但是李某说回去又考虑了一下，觉得房子不太适合自己，还是先不买了。经过中介和我多次催促，李某还是拒绝履行合同。请问律师，现在李某违约，我能否要求他支付尚未支付的4万元定金？我应该如何保护我的合法权益？”
律师：关于定金合同的效力，《中华人民共和国担保法》第九十条明确规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”另《担保法解释》第一百一十九条第一款规定：“实际交付的定金数额多余或少于约定数额，视为变更定金合同。”定金合同是实践性合同，只以实际交付的款项为限。根据上述法律规定，本案中，李某实际上只向张先生支付了1万元定金，应当认定双方的定金数额已变更，即从5万元变成了1万元，李某写的欠条也就没有效力了，无法再约束李某。那么，张先生还有其他办法更大限度的保护自己的权利吗？
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因为张先生和李某的合同里约定了总房款5%的违约金，所以根据上述合法法的规定，张先生可以向李某主张支付违约金2.8万元，即56万的5%。
在此，律师提醒广大朋友在出售、购买房屋（或者其他物品）时需要注意以下几个事项：（1）不要收取定金欠条，因为这种欠条无法保护自己的权益。（2）尽量在合同中约定违约金条款，一旦对方违约，就可以选择定金或者违约金来追究对方责任，这样更有利于保护自己的权利。（3）发生纠纷后一定要向专业律师咨询，这样可以将自己的利益最大化，避免不必要的时间和金钱损失。
律师：关于定金合同的效力，《中华人民共和国担保法》第九十条明确规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”另《担保法解释》第一百一十九条第一款规定：“实际交付的定金数额多余或少于约定数额，视为变更定金合同。”定金合同是实践性合同，只以实际交付的款项为限。根据上述法律规定，本案中，李某实际上只向张先生支付了1万元定金，应当认定双方的定金数额已变更，即从5万元变成了1万元，李某写的欠条也就没有效力了，无法再约束李某。那么，张先生还有其他办法更大限度的保护自己的权利吗？
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因为张先生和李某的合同里约定了总房款5%的违约金，所以根据上述合法法的规定，张先生可以向李某主张支付违约金2.8万元，即56万的5%。
在此，律师提醒广大朋友在出售、购买房屋（或者其他物品）时需要注意以下几个事项：（1）不要收取定金欠条，因为这种欠条无法保护自己的权益。（2）尽量在合同中约定违约金条款，一旦对方违约，就可以选择定金或者违约金来追究对方责任，这样更有利于保护自己的权利。（3）发生纠纷后一定要向专业律师咨询，这样可以将自己的利益最大化，避免不必要的时间和金钱损失。
