二手房买卖银行不放贷构成违约怎么办？
发布时间：2014-02-18 08:42:08
银行二手房贷款已经审批通过，卖方已经给买方过完户，但银行迟迟不放款下来，卖方收不到尾款。向银行贷款人员询问讲需要买方同意才能放贷，还不知道要等到什么时候才能放下来，我应该怎么办？
【律师解答】
基本流程介绍：签订借贷合同，银行批贷；卖方给买方过户，买方拿到房产证；买方将其房产抵押登记给银行，银行取得他项权证；他项权证给银行，银行看到他项权证放款。一般一个月左右即可完成。
一、问题分析：银行不放贷的原因分析：
1、国家政策调控原因
2、银行房贷收紧，简单讲没钱可放。年末临近，银行的房贷一般明显收紧，有些房贷再次出现了排队的现象。
3、买方拖延办理手续，买方在取得房产证后应及时把房产证抵押给银行，银行办理他项权证。
4、银行故意拖延，比如银行工作人员的吃拿卡要，索要手续费的
二、维权分析
1、关于国家政策调控原因，如果确因国家政策调整导致，买方的履行能力发生重大变化，属于情势变更买方可以与卖方协商延长付款期限。
2、关于银行房贷收紧原因，如果银行已经对买方的贷款申请完成了审批，就有义务及时放款，而不得附加条件放款，否则是违规的。
《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的利率给客户放款就涉嫌违约。除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率折扣优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。
3、关于买方拖延原因。买方逾期不办理相关手续的，构成违约，应对卖方承担逾期付款的违约责任。
4、如果银行业务人员故意拖延，可以向银行方面或银监会等部门进行投诉处理。
5、作为卖方，如果迟迟收不到尾款，可以要求买方支付尾款，无论买方以现金形式支付还是银行放款形式支付，买方有付款义务。如果按合同有约定的时间内支付购房款的条款则对卖方更为有利。
三、律师法律风险提示
1、二手房贷款是否已经审批通过，应要求银行出具贷款承诺函。不要轻信中介业务人员所讲的贷款已经通过的承诺。但是银行额度紧张只能排队，只能等,一般承诺书不会说放款期限的。
2、作为买方，现在很多银行在跟购房人签订的借款合同上，并不清楚写明贷款什么时候放，不像以前银行基本上会写，你拿到证，几天会放，甚至拿到这个之前会提前放贷。现在很多银行的借款合同不明确给你写到底什么时候还款，产证拿到了，银行也不给你放贷。这个对买卖双方很容易造成纠纷。从法律上来讲，买方还没有付钱，就要承担违约责任，对买方来说很冤枉，完全是银行的原因，银行说现在在控制了，有贷款的额度，不给你明确的答复。这种时候非常容易产生问题，银行贷款方面很容易引起纠纷。
【律师解答】
基本流程介绍：签订借贷合同，银行批贷；卖方给买方过户，买方拿到房产证；买方将其房产抵押登记给银行，银行取得他项权证；他项权证给银行，银行看到他项权证放款。一般一个月左右即可完成。
一、问题分析：银行不放贷的原因分析：
1、国家政策调控原因
2、银行房贷收紧，简单讲没钱可放。年末临近，银行的房贷一般明显收紧，有些房贷再次出现了排队的现象。
3、买方拖延办理手续，买方在取得房产证后应及时把房产证抵押给银行，银行办理他项权证。
4、银行故意拖延，比如银行工作人员的吃拿卡要，索要手续费的
二、维权分析
1、关于国家政策调控原因，如果确因国家政策调整导致，买方的履行能力发生重大变化，属于情势变更买方可以与卖方协商延长付款期限。
2、关于银行房贷收紧原因，如果银行已经对买方的贷款申请完成了审批，就有义务及时放款，而不得附加条件放款，否则是违规的。
《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的利率给客户放款就涉嫌违约。除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率折扣优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。
3、关于买方拖延原因。买方逾期不办理相关手续的，构成违约，应对卖方承担逾期付款的违约责任。
4、如果银行业务人员故意拖延，可以向银行方面或银监会等部门进行投诉处理。
5、作为卖方，如果迟迟收不到尾款，可以要求买方支付尾款，无论买方以现金形式支付还是银行放款形式支付，买方有付款义务。如果按合同有约定的时间内支付购房款的条款则对卖方更为有利。
三、律师法律风险提示
1、二手房贷款是否已经审批通过，应要求银行出具贷款承诺函。不要轻信中介业务人员所讲的贷款已经通过的承诺。但是银行额度紧张只能排队，只能等,一般承诺书不会说放款期限的。
2、作为买方，现在很多银行在跟购房人签订的借款合同上，并不清楚写明贷款什么时候放，不像以前银行基本上会写，你拿到证，几天会放，甚至拿到这个之前会提前放贷。现在很多银行的借款合同不明确给你写到底什么时候还款，产证拿到了，银行也不给你放贷。这个对买卖双方很容易造成纠纷。从法律上来讲，买方还没有付钱，就要承担违约责任，对买方来说很冤枉，完全是银行的原因，银行说现在在控制了，有贷款的额度，不给你明确的答复。这种时候非常容易产生问题，银行贷款方面很容易引起纠纷。
