海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则海宁房产网

海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则

发布时间：2013-01-30 11:59:30

第一条为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》，《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第三条本细则所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。
征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置补助费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。
住宅和商业经营性等房屋合法占有土地面积不超过规定容积率占有的土地面积，按照房地合一原则土地价值已包含在房屋评估价值中，不再单独评估。
第四条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第六条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第七条征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。
第八条房地产评估机构在签订委托合同的基础上应按下列程序进行房屋征收评估：
（一）接受评估委托，明确基本事项；
（二）查阅相关资料，开展前期调查；
（三）收集评估资料，采集交易实例；
（四）拟订评估方案，进行现场查勘；
（五）参照技术细则，进行评估测算；
（六）确认测算结果，撰写评估报告；
（七）提交评估报告，现场咨询答疑；
（八）出具整体报告，评估资料归档。
第九条被征收评估对象已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，按照认定处理的结果进行评估。
第十条房地产评估机构应当根据评估对象和房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
第十一条用市场法评估被征收房屋价值，可比实例的选取应当遵循以下原则：
（一）可比实例应选择与评估对象处于相同地段或邻近地段的房屋；（二）可比实例的选择与评估对象类似的房屋，包括用途、建筑结构基本相同等；
（三）可比实例的交易类型应选取正常的市场交易实例，其交易价格应是正常的市场交易价格或可修正为正常的交易价格；
（四）可比实例的成交日期与评估时点相近，一般不宜超过一年；
（五）采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
第十二条可比实例选取后应对交易情况、交易日期、区位状况、个别因素进行修正。
（一）交易情况修正应排除交易行为中的各种人为因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格；
（二）交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格修正为评估时点的价格；
（三）区位因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格修正为评估对象外部环境状况下的价格；
（四）个别因素修正应将可比实例在其个体状况下的价格修正为评估对象个体状况下的价格。
每项修正对可比实例成交价格的修正不宜超过20%，综合修正不宜超过30%。住宅房屋评估时区位状况修正系数及个别因素修正系数的确定均按附件的相应规定执行。
第十三条选取确定的可比实例的价格经过上述各种因素修正后得出的比准价格。
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×个别因素修正系数
第十四条市场法的得出的比准价格，根据具体情况计算出一个综合结果，作为标准样本房屋的比准价格。房地产评估机构应选取标准样本房屋作为评估基准
第十五条房地产评估机构选取标准样本房屋应当遵循以下原则：
（一）确定被征收房屋比准价格时，一般选取征收范围内具有代表性房屋作为标准样本房屋。若征收范围内无成套房屋的，则选取较好的非成套房屋作为标准样本房屋。
（二）确定用于产权调换房屋的比准价格时，根据用于产权调换房屋的实际状况选取标准样本房屋。
第十六条被征收房屋分别与标准样本房屋进行区位、结构、朝向、成新、层次、装修等因素比较，按市场法原理修正比准价格得出各被征收房屋的评估价格，其计算公式为：
被征收房屋价值=被征收房屋单价×建筑面积
被征收房屋单价＝标准样本房屋比准价格×（1+区位修正系数）×（1+层次修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）－标准样本房屋重置价×成新率＋被征收房屋重置价×成新率
本公式采用的房屋重置价格标准按照附件的相应规定执行。
第十七条采用成本法评估被征收房屋的，其基本公式为：
被征收房屋评估价值＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格×成新率
土地的重新购建价格可采用市场法、基准地价修正法、成本逼近法等方法求取。
建筑物重新购建价格可采用市场法、成本法求取，也可通过政府或政府授权部门公布的相关价格信息获取。
建筑物成新应根据现场勘查结果，对照《房屋完损等级评定标准》和附件五的规定确定。
第十八条采用收益法评估被征收房屋的，其基本公式为：
收益法公式：
Ｖo为收益价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期
第十九条未超过批准期限的临时建筑，应按重置成本法评估其建筑物残值，属租赁土地并已全额支付土地租赁费的，在土地租赁的剩余年限中，应充分考虑已交付的土地租赁费因素，修正后确定评估价值。
第二十条在建工程的征收评估，属于协议出让取得土地使用权的，应采用重置成本法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工时的形状为准，采取影像资料收集方式。其土地使用权评估以政府管理部门批准的用途、出让年限、规划设计方案和同一地段、同一使用性质的市场价，再考虑修正因素予以评估确定。
通过公开招标、拍卖取得土地使用权的在建工程的征收评估，除采用重置成本法外，按照前款规定，在剩余的土地使用年限中进行评估时，再予考虑投资利息等其他因素予以评估确定。
第二十一条本细则由海宁市住房和城乡规划建设局负责解释。
第二十二条本细则自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

被征收房屋分类及其说明

㈠住宅房屋分类

普通住宅房屋	成套住宅	指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
	独幢房屋	指具有独立产权、独家使用，有合法手续的独幢房屋，房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
	非成套住宅	除以上两类的房屋以外的房屋。

㈡营业用房分类

营业性用房	商场类建筑	以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
	商铺类建筑	以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
	商务类建筑	以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。
	娱乐类建筑	各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。
	旅馆类建筑	分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
	餐饮类建筑	各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。
	其他类建筑	除上述类型之外的其他营业性质用房。

㈢非营业用房分类

非营业性用房	工业性建筑	以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
	办公性建筑	以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。
	公共性建筑	以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。

附件二：

区位因素修正系数表

序号	因素项目系数修正范围(%)	考察项目内容	一等		二等		三等		四等		五等
1	自然环境 ±5	自然景观、风向		公认的自然环境优越地区。		自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。	附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。			附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。		附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
1	自然环境 ±5	空气污染、噪音、水文		空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。		空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。		空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。		水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。		长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2	交通条件 ±5	离市区主干道的距离		离主干道的距离在100米以内。		离主干道的距离在100—250米之间。	离主干道的距离在250—400米之间。			离主干道的距离在400—500米之间。		离主干道的距离在500米以上。
2	交通条件 ±5	公交线路情况		距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。		距离公交站点50—100米内，至少有2条重要公交线路。		距离重要的公交线路的距离在100—200米之间，至少有2条公交线路。		距离公交线路的距离在200—400米之间，至少有1条公交线路。		距离公交线路的距离在400米以上。
3	教育医疗设施 ±5	所在学区1公里内学校情况		属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。		属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。	属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。			一般中小学学区。		无中学或小学。
3	教育医疗设施 ±5	医院及医疗机构分布情况		距市级及以上医院500米以内。		距市级及以上医院500—1000米。		距市级及以上医院1000—1500米。		距市级及以上医院1500—2500米以上。		距市级及以上医院2500米以上。
4	商业配套设施 ±5	重要商业配套设施	在400米范围内有大型的市级商业配套设施。		在400—800米范围内市级商业设施较集中。		在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。		在800米范围内基本上无商业网点。		在1000米范围内无商业网点。
5	规划设计 ±5	建筑小区布局与外形等		布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。		布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。	布局一般，排列不整齐，外型较整齐。			任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。		建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
		建筑密度		建筑密度40%以下。		建筑密度40%—50%。		建筑密度50%—60%。		建筑密度60%—65%。		建筑密度65%以上。
		绿化率、室外公共活动空间与绿化景观		绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。		绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。		少量绿化，少量的公共活动空间。		无绿化，基本无公共活动空间。		无公共活动空间，出行通道狭窄。
6	物业管理 ±5	物业管理情况	全封闭物业管理。		半封闭物业管理。		有物业管理。		无物业管理。		无物业管理，无环卫管理。
7	住宅区配套设施 ±5	配套住宅区内设施完善程度	在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。		在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。		在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。		在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。		在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。

附件三：

个别因素修正表

序号	项目	内容	系数修正范围
1	成新	新旧程度调整	见附件五
2	层次	不同层次差价调整	见附件六
3	朝向	房屋的不同主方向调整	见附件七
4	其它	层高、外观等	见附件四

附件四：

其他因素修正表

序号	项目	内容	系数修正范围
1	层高	房屋的层高	见附件九
2	实物规划现状	容积率等	±4(%)
3	实物状况	外观等	±2(%)
4	建造年份	<20年	逐年修正+0.5%
5	房屋类型	成套住宅、非成套住宅、独幢房屋等	±6(%)

注：本表第四项被征收区块发布征收决定之年，前20年为0，逐年修正+0.5%。

附件五：

房屋成新率

分类成新	完好房			基本完好房		一般损坏房		严重损坏房	危险房
	全新	全部符合	大部符合	全部符合	大部符合	稍好于	全部符合	全部符合	全部符合
	1.0	0.9-1.0	0.8- 0.9	0.7-0.8	0.6-0.7	0.5-0.6	0.4-0.5	0.4以下	0.2以下
地基基础	有足够承载能力，无不均匀沉降。			有承载能力，有少量不均匀沉降。		承载能力不足，有较大不均匀下降，对上部结构已产生一定影响。		有明显不均匀下降且有继续发展，严重影响上部结构安全和正常使用。	承载能力严重不足，有严重不均匀沉降已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲房屋随时有倒塌可能。
承重构件	完好坚固、屋架、墙体完好			承重构件，木屋架各部件节点连接基本完好		承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽。		承重砖墙严重损坏有明显下垂变形，木屋架端节点腐朽有明显的下垂或倾斜。	构件严重腐朽，开裂变形，已超过极限，丧失稳定性。
非承重墙	墙体完好牢固，无破损。			砖墙体轻微裂缝，面层破损。		部分墙体裂缝，间隔墙、面层局部损坏，失修严重。		墙体裂缝、倾斜。	墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌。
壁面	不渗漏，排水设施畅通。			局部渗漏，排水设施基本畅通。		局部渗雨，局部高低不平。		严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈烂、断裂不全。	普遍漏雨，严重受损。
楼地面	整体面层完好，平整。			整体面层基本完好		整体面层局部空鼓、裂缝。		整体层面严重空鼓、裂缝。	破烂不堪。
门窗	完好无损，开关灵活，油漆完好。			少量开关不灵，油漆尚完好。		部分开关不灵，油漆老化剥落。		大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺腐朽，油漆见酥。
内外墙抹灰	完整牢固，无空鼓、裂缝。			稍有空鼓、裂缝、风化。		局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵蚀风化。		普遍空鼓、裂缝，风化脱落，勾缝残缺，严重酥松、脱落，墙面渗水。
顶棚	完整牢固，无破损和下垂脱落。			少量面层翘裂、缺损		局部破旧，顶棚下垂变形，面层破烂脱落		面层破烂不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀朽、蛀蚀。
细木装修	完整牢固，油漆完好。			稍有松动、残缺，油漆尚完好。		木材部分腐朽、蛀蚀残缺，油漆老化。		木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺、油漆脱落。
水卫	上下水管畅通无阻，各种卫生器具完好，零件整齐			上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。		上下水道不够畅通，卫生器具部分损坏。		上下水道严重堵塞，腐蚀，残缺，卫生器具零件较大部分损失、残缺。
电	线路及各种照明装置完好，绝缘良好。			线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。		设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏、残缺。		设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱照明装置残缺不齐，绝缘不合要求。

备注：评定时要以主体结构为主，房屋已使用年份和修缮情况应结合考虑。

附件六：

层次修正系数(%)

层次

车库

总楼层

一

二

三

四

五

六

七

有

无

有

无

有

无

有

无

有

无

有

无

有

无

一

0

二

0

三

0

-1

+5

-1

四

0

-1

+5

+10

-1

五

0

-1

+5

+10

+8

-1

六

0

-1

+5

+10

+8

0

-2

七

0

-1

+5

+10

+8

0

-2

-4

附件七:

住宅房屋朝向修正系数

结构主朝向	差价率（%）
东	-1
南	0
西	-1
北	-2

备注：1.主朝向是指本幢房屋正方向左右各45°范围内的方向。

2.钢混、砖混结构条式住房，按主朝向和住房所处部位，以套为单位修正朝向系数。

3.建造年代久远的砖木结构住房的朝向系数均为零。

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