海宁市住房公积金贷款规范管理办法

 

第一章   总   则

第一条  为进一步推进我市住房公积金贷款管理工作，规范住房公积金贷款行为，防止资金运行风险，维护缴存人的权益，促进我市房地产业健康发展，根据《住房公积金管理条例》、《海宁市住房公积金贷款管理实施细则》及国家、省、市的相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  住房公积金贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还、贷款担保”的原则。

第三条  根据“限定性、安全性、流动性、效益性”的原则，对住房公积金贷款进行规范管理。在遵守政策限制性规定的前提下，注重资金安全，保证支付需要，平衡贷款需求，实现资金合理收益。

 

第二章   限定性原则

第四条  住房公积金贷款的发放对象

在嘉兴市住房公积金管理中心及其分中心连续足额缴存住房公积金满6个月，具有完全民事行为能力的职工，在购建普通自住住房时，提取本人及共有权人个人帐户余额不足的，可以申请住房公积金贷款。

第五条住房公积金贷款的申请条件

1、    具有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还贷款本息的能力。

2、    购买商品房的，已签订购房合同且办理了预购商品房预告登记，付清拟贷金额外的不少于规定首付比例的首期付款，并且房款尚未付清；购买二手房的，办妥过户手续，交纳房屋契税6个月内，凭房产证、契证、土地证申请，并且贷款资金应转帐给卖方或第三方。

3、    非首次住房公积金贷款的，应当已还清原有住房公积金贷款，并符合再次贷款条件。

4、    共同申请贷款的，共同申请人须为申请人的配偶、父母或成年子女。用作抵押的住房的共有权人只能为借款人配偶、父母或成年子女。

5、    应以所购建住房为抵押物。农村自建住房不具备抵押条件的，应提供本人名下的相应抵押住房。

6、    愿意办理抵押贷款综合保险。

第六条         住房公积金的贷款额度

贷款额度应根据可贷额度、房价限额和最高限额的最小值来确定。

1、可贷额度：

个人可贷额度=住房公积金缴存工资基数×12×40%×可贷年限

具有多个住房公积金贷款申请人的，应各自计算后取总和。

2、房价限额：

一般不高于房价的70%。属首次住房公积金贷款，所购商品房（不包括经济房、二手房）面积为90平方米以下的，可放宽到购房总价的80%。

购买二手房的房龄在10年以上或建筑面积在60平方米以下的，不得高于评估价与成交价中较小值的60%。

购建住房总价不包含装修及无产权的车库费用。属装修商品房的，房价限额不得高于60%。

3、最高限额：

在嘉兴市住房公积金管理委员会确定的最高限额范围内确定我市最高限额。目前最高限额为，申请人一人缴存最高25万元，两人及两人以上缴存最高35万元。

第七条        住房公积金的贷款期限

以流动性为考量，根据贷款申请人具体情况合理确定贷款年限。贷款年限一般不超过退休年限，具体为男性控制到60周岁，女性控制到50周岁（机关事业单位编制的控制到55周岁）。夫妻双方都缴存住房公积金的，贷款年限按距退休年限较长的一方计算。对于贷款年限不足十年的，可根据申请人退休后的收入预期适当放宽贷款年限，但放宽年限不得超过5年。

可贷年限不同于贷款年限。计算可贷额度用到的可贷年限，指的是个人计算的最长年限，男性计算到65周岁，女性计算到60周岁。贷款年限和可贷年限最长为30年。

父母子女共同申请住房公积金贷款的，贷款年限按父母的退休年限计算，年限不足十年的，可适当放宽，但放宽年限不得超过5年。

 

第三章    安全性原则

第八条         贷款担保

住房公积金贷款发放前，必须落实担保。担保分为抵押和保证。保证担保只能为临时性担保，抵押权登记可以办理后，必须办理抵押权登记。

所购住房未取得产权证前，应办理商品房抵押权预告登记，同时由开发公司提供保证担保。在购房人取得产权证后，应及时办理抵押权登记，抵押权登记后原保证担保方可撤销。

第九条         楼盘报备

管理中心对开发商资质、担保能力、楼盘合法性进行审查，符合条件的签订合作协议，开发商应按协议支付一定数额的保证金，具体按《预售楼盘担保保证金管理暂行办法》(海房委办［2008］4号)执行。

第十条       工程进度要求

发放贷款时楼盘要符合工程进度要求，即多层公寓房必须已结顶验收，高层住宅必须已达到工程造价50%以上，并且必须经监理公司出具工程进度证明。高层住宅要求造一层贷一层的原则，未建造好的楼层不得发放贷款。

第十一条  还款能力审查

住房公积金贷款审批时应考虑借款人的家庭收入情况。贷款的月还款额应当少于家庭月收入的50%。

第十二条  资金划转控制

除自建住房贷款可以直接划给借款人外，购买商品房的，贷款资金应划给开发公司或开发公司委托的销售方；购买二手房的，应划给出售方或关联第三方（银行监管账户）。属法院委托拍卖的二手房的，应划给拍卖行或法院指定账户。

第十三条  三级审批制度

住房公积金贷款发放前必须经过业务经办人初审，科室负责人复审，单位负责人终审三级审批同意。

第十四条  风险控制

参照《中国人民银行关于全面推行贷款质量五级分类管理的通知》，结合住房公积金贷款的特点，先进行定量分类，即先根据借款人连续违约期数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类进行必要的修正和调整。在此基础上，结合考虑借款人还款能力（借款人可支配收入）、还款意愿（借款人谈话意思表示）、抵押率、抵押物变现（抵押房屋市场价格）等相关参考标准，将住房公积金贷款质量分为五类：正常、关注、次级、可疑和损失五类。

1．正常贷款：借款人一直能正常还本付息；借款人未正常还款记录或连续违约时间在三个月（不含）以下，但属遗忘、出差等偶然性因素。

2．关注贷款：借款人连续违约时间在三个月（含）至六个月（不含）之间；借款人虽能还本付息，但现可支配收入比申请贷款时家庭收入降低20％以上。

3．次级贷款：借款人连续违约时间在六个月（含）至一年（不含）；借款人可支配收入明显降低，无力正常还本付息，但借款人明确表示愿通过其它途径借款、出租抵押房屋、转让抵押房屋等方式偿还全部贷款本息。

4．可疑贷款：借款人连续违约时间在一年（含）以上；或借款人连续违约时间在六个月（含）至一年（不含），且借款人明确表示愿意放弃抵押房屋或不再继续还款；必须处置抵押物或通过诉讼方式追偿贷款。

5．损失贷款：采取所有的措施或一切必要的法律程序之后，债权仍然无法全部或部分收回，造成部分损失的。

次级贷款、可疑贷款、损失贷款合称为不良贷款。

第十五条  贷款催收

贷款出现逾期后应及时进行催收，具体按《海宁市个人住房公积金贷款风险管理三级警示制度》（海金管［2005］1号）执行。

一级警示［连续逾期3期以下］：逾期一个月的主要由贷款受托银行负责催收，连续逾期两个月的由管理中心会同受托银行共同催收。要求一级警示的逾期贷款在月底前全部入账。同时保留逾期贷款明细清单，装订备查。

二级警示［连续逾期3期以上（含3期）6期以下］：二级警示以上的逾期贷款由公积金使用管理科负责管理。连续逾期3-4个月，要会同贷款受托银行，采取电话联系、发送书面通知等方式进行催收，连续逾期达到5期的，要采取直接约见、发律师函等方式进行催收，了解借款人产生逾期贷款的主要原因，根据具体情况采取合适的处理方式，如属恶意违约或确实无力还款的，要做好向法院起诉的准备工作。

对于纳入二级警示管理的贷款要建立“逾期贷款跟踪管理明细帐”，连续真实地记载贷款本息首次出现逾期的时间、拖欠期数、拖欠本金、拖欠利息、不良余额、不良原因、催收措施、跟踪催收记录以及催收结果，作为关注类贷款进行个案跟踪管理。

三级警示［连续逾期6期以上（含6期）］：凡进入三级警示的逾期贷款，应进入不良贷款管理，将贷款归类为次级贷款或可疑贷款，除采取二级警示的管理措施外，需采取以下措施：

1、由领导落实专人进行个案跟踪管理。认真分析借款人的逾期原因，提供解决逾期问题的备选方案供借款人选择，要加大催收力度及落实抵押物保全措施。对具有保证人担保的，及时追究保证人的担保责任。

2、对采取各种催收措施仍不履行还款义务的借款人，应向人民法院提起诉讼，并及时与法院联系，催促法院尽快完成逾期贷款的清偿工作，直至将全部贷款本息、违约金、罚息及诉讼费用全部收回入帐。

通过追究保证人的担保责任或处分抵押物收回不良贷款的，要在“逾期贷款跟踪管理明细帐”中记录收回的具体金额及损失金额（指处置抵押物后未能足额收回的）。进行担保处置后仍有损失的，将贷款归类为损失贷款。

3、对于损失类贷款，需动用贷款风险准备金弥补贷款损失，应提出核销申请，并按规定程序报批。

第十六条  贷款保险

按中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]90号）的规定，办理住房公积金贷款的借款人需在合同签订前办理或委托管理中心代办个人住房抵押贷款综合保险。个人住房抵押贷款综合保险分为财产损失保险和还贷保证保险。

保险金额按借款合同项下贷款本金确定；保险年限按借款合同项下贷款年限确定。

 

第四章     流动性原则

第十七条  优先保证正常提取的需要，根据资金运用情况，合理调整贷款政策，贷款余额与存款余额比（以下简称存贷比）控制在75%至95%之间。

第十八条  存贷比超过90\\%时，启动贷款轮候制。轮候制实行时，经济房、二手房贷款优先发放，90平方米以下商品房的贷款房价限额控制到房价的70%，同时暂停受理再次住房公积金贷款申请，适当下调贷款最高限额。

存贷比达到95%时，暂停住房公积金贷款发放，主要以个人住房商业性贷款转住房公积金贷款（简称“转公积金贷款”）方式发放贷款。

存贷比降至90%以下，且轮候贷款基本发放完毕时取消轮候制；再次贷款实行差额贷款（当前可贷额度减去已贷金额），同时不得超过房价的60%；90平方米以下商品房贷款的房价限额恢复到房价的80%。

存贷比降至80%以下时，购买普通住房的再次贷款可按首次贷款对待，购买非普通住房的实行差额贷款；同时恢复贷款限额为管委会规定的最高限额。

存贷比低于75%时，再次贷款按首次贷款对待；只要一方申请人在嘉兴市范围内缴存住房公积金的，另一方不在嘉兴市范围内缴存住房公积金的也可一起计算可贷额度。

第十九条  贷款最长年限为30年，但对于还款能力较强的家庭，一般控制到20年。确定贷款年限时还要考虑申请人家庭收入状况和住房公积金缴存情况，一般月还款额不应低于住房公积金月缴存额。

 

第五章     附  则

第二十条  为解决住房公积金贷款流动性不足而开办的转公积金贷款业务只适用于轮候制期间办理的银行按揭贷款或者新开户缴存住房公积金职工原来已办理的银行按揭贷款。

第二十一条  本办法自发文之日起施行。