买了死过人的海宁房子，我还能退吗？
发布时间：2024-11-01 15:44:59
“择吉而居、趋利避害”是每个中国人内心的传统观念。买房安家，许多人为之奋斗了一辈子，特别是在购买二手房时，除了要考虑房屋的价格、地段、户型、配套等，房子有没有发生过忌讳的事情，也成为越来越多人考虑的重要因素。
在房屋买卖中“凶宅”会严重影响买受人对交易房屋的购买意愿及交易价格。公众对于“凶宅”的避讳心理属于公序良俗的范围，择吉而居是人民群众对美好生活的追求，系善良风俗，理应获得法律的保护。
人们普遍认为,房子之前死过人，该房子就是“凶宅”了。判断“凶宅”没有明确的法律定义。在司法实践中，判断是否为“凶宅”不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。规则主要有二，一是死亡形式，二是死亡地点。
先说死亡形式，房屋内发生过非正常死亡事件，如凶杀、自杀等，法院在处理类似纠纷时，会综合考虑事件的发生时间、房屋的使用情况以及是否保留与事件相关的痕迹或氛围等因素。如果事件发生在近期且房屋保留相关痕迹，或者事件发生后房子一直空着没有人居住可能会被认定为“凶宅”。但如果事件已经发生久远，且现在有人居住，死亡事件已经被淡忘，可能不再被认定为“凶宅”。
而生老病死现象，是任何人也无法改变的自然规律，是每个人最终走向的结局。因此，像老头老太太七、八十岁寿终在房屋内，或者有人得病病死在房屋内，都不能认定该房屋为“凶宅”。
还有一种，就是在房屋内非人为故意的煤气中毒、触电、失火、摔跤致死的非正常死亡事件。但这种现象的性质与凶杀、自杀有很大的不同。主要区别，前者不是当事人所期望的，非当事人的主观愿意或人为故意。而后者是存在人为主观故意、蓄意、有预期的行为。后者的恶性程度、影响程度远远大于前者。对于房屋内这种煤气中毒、触电、失火、摔跤伤害致死事件，属不属于“凶宅”，司法实践中各地法院意见不一。我个人认为：房屋内出现这种情况，不应简单的就认定为“凶宅”。世事无常，这种意外谁都无法保证自己不会摊上。且这种事件未能达到普通民众无法接受的程度。再者，死亡事件如果已经有一段时间，且一直有人居住，更不能将其认定为“凶宅”。
再说死亡地点。这里主要说凶杀、自杀的非正常死亡。如果凶杀、自杀发生在房屋内，那无疑是“凶宅”的范畴。这里需要强调一点，事件必须发生在房屋内，即房屋专有部分。在涉案房屋本体结构之外，就可直接排除通常意义上的“凶宅”认定。比如事件发生在房屋的屋顶、楼道等公共区域，那死亡人的居住房屋不应为“凶宅”。
自杀还有一些特殊情况，比如服毒自杀，人是在家服的药，然而真正死亡却在医院。跳楼自杀，人是从自己家的窗户跳下去的，尸体是在楼下水泥地上。像这种事件发生的起点在房屋内，而最终的死亡地点在涉案房屋外。此类情况法院有过判例，认为死亡事件与涉案房屋之间存在关联性，最后认定为“凶宅”。
在二手房交易中，对于发生死过人的房屋，会严重影响买房人的购买意愿和成交价格。因此当事人在交易此类房屋时，应格外注意相关问题，以免产生交易纠纷？
上期视频我讲过，生老病死是正常死亡现象，不属于“凶宅”，出卖人在交易的时候无须主动披露。若购房人对交易房屋中的死亡事件很在意且作为重要购房因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下，基于诚实信用原则，房东理应全面、真实地予以告知。
近期发生过凶杀、自杀事件的“凶宅”，出卖方在交易时负有主动披露的义务。尽管属于“凶宅”的房屋没有质量问题，但是出于人们的心理因素，房屋的交换价值会受到很大影响。此类信息是与房屋交换价值和效用有重大关系的信息，按照我国民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息。因此，不管买受方是否主动询问，出卖方都应该积极地履行“凶宅”这一房屋重要瑕疵信息的告知义务。
最后就是关于煤气中毒、触电、失火、摔跤致死等这种非人为故意的非正常死亡事件，房东需不需要主动告知。我个人认为，死亡事件已经过了几年且长期有人居住，并不需要主动告知。如果才近期发生，虽然司法实践中意见不一，但为了避免纠纷，房东还是主动告知一下比较妥当。
综上，对于交易死过人的房屋，买方在签订合同时主动询问相关情况，不管是何种情况的死亡事件，房东应遵循诚实信用原则，必须如实告知。如果买方没有主动询问，对于生老病死的正常死亡，房东则可以不主动告知。近期发生过凶杀、自杀的房屋，房东必须主动告知。煤气中毒、触电、失火、摔跤致死等这种非人为故意的非正常死亡事件，各地司法判例不一，房东可以根据事件长短、现居住情况以及事件影响程度，自主决定。
在房屋交易中，买家在签订房屋买卖合同时询问过、合同条款上表示不买死过人（包括正常死亡）的房屋，卖家却故意隐瞒，那么买方可以依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以欺诈为由要求撤销合同。只要买方举证证实，法院一般会认定卖方违反诚实信用、公序良俗原则，构成欺诈，撤销交易的房屋买卖合同。同时卖方应承担返还房款及赔偿损失的责任。
如果卖方明确告知过，双方仍达成交易，则不构成撤销合同的理由。
如果买方没有主动询问或者在买卖合同上没有明确表示不购买死过人的房屋，卖方也没有主动告知。事后买方发现交易房屋死过人要求撤销合同，法院是怎么处理的呢？
1、交易了生老病死的房屋，买方事后要求以房东存在欺诈或者重大误解为由要求撤销合同，法院一般不会予以支持。
2、对于煤气中毒、触电、失火、摔跤致死等这种非人为故意的非正常死亡事件，我个人认为，法院支持买方撤销合同的概率也比较小。
3、对于凶杀、自杀事件的房屋，特别是近期发生的事件，不管买方有没有主动询问，卖方都必须如实告知，卖方没有告知则一般认定为欺诈。如果凶杀、自杀事件已经过去比较久、房屋长期有人居住、房屋已经交易过几手、事件影响已经淡薄，法院会综合考虑这些因素，自主裁量是否支持买方撤销合同。
最后，老李提醒，在您买房的时候特别注重房屋是否存在死亡事件，那么购房者在购买房屋时，可以在合同中明确约定交易房屋不存在的具体情形，诸如“卖方明确承诺交易房屋内不存在非正常死亡的情况、不存在发生过火灾、触电、煤气中毒死亡情况”等等，根据自己的喜好将自己在意的事项以合同约定的形式规定在合同中。同时，也可以对涉案交易房屋通过新闻搜索、邻里走访、物业咨询等方式去了解涉案交易房屋的背景。
如果真的不经意间买到“凶宅”，则第一时间收集确凿相关证据，和卖方积极协商退房及赔偿、补偿事宜，如实在协商不成，可以第一时间通过法律途径保障自己的合法权益，不可拖延。民法典规定：撤销权的行使，必须在当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内。如果超过这个期限，则你就没办法再撤销合同退房了。
法律 后果
死亡 形式 |
买方是否询问或特别约定 |
卖方是否如实告知 |
买方法律后果 |
卖方法律后果 |
凶杀、自杀死亡 |
有 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
支持撤销 |
民事欺诈 |
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无 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
1、案件近期发生，支持买方撤销合同。卖方则构成欺诈。 2、案件已经久远、影响淡薄，法院会综合考虑，自由裁量。 |
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煤气中毒、触电、失火等非人为故意死亡 |
有 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
支持撤销 |
民事欺诈 |
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无 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
各地法院裁判不一，个人认为撤销合同概率较小。 |
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生老病死 |
有 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
支持撤销 |
民事欺诈 |
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无 |
有 |
主张撤销，不予支持 |
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无 |
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