转租行为，房东有权收回房屋？损失谁承担？
发布时间：2024-08-16 16:06:50
在我们日常生活当中，经常遇到承租人向房东租下房屋后，出于各种原因，承租人再次转租的情况。尤其是当下经济下行，一些商铺的转租情况尤为突出。今天老李就给大家理一理，转租行为的一些法律问题。
转租分为经房东同意的转租和未经房东同意的转租
我们先说经房东同意的转租行为。
《民法典》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
这意味着，第1个承租人将房屋转租出去，如果第2个承租人对租赁物造成损失，第1个承租人仍需向房东承担赔偿责任。
一般来说，房东和第2个承租人不产生直接的法律关系，但在以下两种情况下，房东可以基于其对出租房屋的所有权，与第2个承租人发生法律关系：
第一种情况是第2位承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，房东可以依照侵权请求权要求第2位承租人承担责任;同时房东也可以要求第1位承租人承担赔偿责任。
第二种情况是，在房东与第1位承担人签订的租赁合同中，第1位承租人出现违约，房东中止、解除合同、或者合同到期后，但第2位承租人仍旧占有出租房，此时他已经属于无权占有。那么房东有权要求第2位承租人承担逾期腾房产生的费用和损失。
接下来说的是承租人未经房东同意的转租行为。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并提前收回租赁物。如果出租人解除了合同，收回了租赁物，转租合同就无法继续履行了。第2位承租人可以依据转租合同向第1位承租人即转租人主张违约责任和赔偿损失。
下面二种情况视为出租人同意转租
《民法典》第七百一十八条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
第七百一十九条规定，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”
也就是说，只有在出租人同意或视为同意的情况下，次承租人才能代承租人支付租金，继续使用租赁物，否则出租人有权解除合同，收回租赁物。
当然，如果转租合同的期限超过承租人的剩余期限，超过部分对出租人是没有法律约束力的。
四、老李建议
如果你需要承担房屋的，首先，要重视合同细节，在出租人和承租人订立合同时，要把转租事宜考虑进来，并在合同中明确进行约定。
其次，次承租人在和承租人订立合同时，要进行必要的调查，查明出租人是否同意转租，如果合同约定不得转租，需要出租人另行出具书面的文件表示同意。另外，在转租合同中应当注意违约责任条款，就出租人提前收回租赁物的风险进行事先防范。
