今天讲一个案例：老王和老伴有一儿子小王，已经35岁了，整天以炒股为业。前段时间股票大跌，亏了不少钱。小王认为股价已经到了低位，如果现在继续投入资金，肯定能翻本赚钱。可小王已无本可投，于是就盯上了父母名下的一套房子，在未经父母的同意下，偷偷的将房本拿出来，与一位买受人签订了房屋买卖合同，并收取了定金。父母得知后，坚决反对房屋出售。那么问题来了，这个败家儿子小王未经父母同意，与他人签订的这个房屋买卖合同是否有效呢？
这个案例就牵扯到无权代理，合同是否有效的问题。
先说一下民事法律行为有效的三个条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。显然，小王的行为是有效民事法律行为。
接下来说一下无处分权订立合同的相关规定：
根据《买卖合同司法解释》的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
综上得出：买卖合同的当事人在订立合同时，没有取得标的物处分权的，并不一定导致合同无效。只是会影响合同的实际履行，影响物权的转移。因此，小王未经授权私自将父母的房子与他人所签协议有效，但对父母不发生法律效力，也就是说只要父母未追认，产权是无法到买家头上的。
上个视频，说的是无处分权签订的房屋买卖合同是否有效的问题。明确了无处分权签订的房屋买卖合同一般来说是有效的，只不过合同存在能否实际履行的风险。那么无权处分导致合同不能继续履行，违约责任和损失怎么承担呢？
法律规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此上述案例所产生的一切后果由儿子小王承担，与父母无涉。不过民法典当中还有这么一条规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。也就是说，如果买受人明明知道小王是瞒着父母未经父母同意，仍与其签订房屋买卖合同，那么其提出的赔偿请求就不一定得到支持了。
视频的最后我还想提醒大家，如果你的朋友或者亲戚出于某些原因，不能及时赶来与买受人签合同，而需要你帮忙代为签订，你呢又愿意帮这个忙，你一定要留下得到授权的证据，比如书面委托、电话录音、短信、微信记录等。如果在未得到产权人的授权，千万不要代产权人签订相关的房屋买卖合同，万一你出面签订后，产权人不想卖啦、价格便宜啦，或者其它原因导致合同无法继续履行，他既不认可有授权行为，对授权也不予追认，你呢又拿不出得到授权的证据，那么你就有可能成为被告，弄不好就由你来赔钱了。作为买房人，签订合同时也要确认代理人是否得到产权人授权，盲目办事，只会带来麻烦。
这个案例就牵扯到无权代理，合同是否有效的问题。
先说一下民事法律行为有效的三个条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。显然，小王的行为是有效民事法律行为。
接下来说一下无处分权订立合同的相关规定：
根据《买卖合同司法解释》的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
综上得出：买卖合同的当事人在订立合同时，没有取得标的物处分权的，并不一定导致合同无效。只是会影响合同的实际履行，影响物权的转移。因此，小王未经授权私自将父母的房子与他人所签协议有效，但对父母不发生法律效力，也就是说只要父母未追认，产权是无法到买家头上的。
上个视频，说的是无处分权签订的房屋买卖合同是否有效的问题。明确了无处分权签订的房屋买卖合同一般来说是有效的，只不过合同存在能否实际履行的风险。那么无权处分导致合同不能继续履行，违约责任和损失怎么承担呢？
法律规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此上述案例所产生的一切后果由儿子小王承担，与父母无涉。不过民法典当中还有这么一条规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。也就是说，如果买受人明明知道小王是瞒着父母未经父母同意，仍与其签订房屋买卖合同，那么其提出的赔偿请求就不一定得到支持了。
视频的最后我还想提醒大家，如果你的朋友或者亲戚出于某些原因，不能及时赶来与买受人签合同，而需要你帮忙代为签订，你呢又愿意帮这个忙，你一定要留下得到授权的证据，比如书面委托、电话录音、短信、微信记录等。如果在未得到产权人的授权，千万不要代产权人签订相关的房屋买卖合同，万一你出面签订后，产权人不想卖啦、价格便宜啦，或者其它原因导致合同无法继续履行，他既不认可有授权行为，对授权也不予追认，你呢又拿不出得到授权的证据，那么你就有可能成为被告，弄不好就由你来赔钱了。作为买房人，签订合同时也要确认代理人是否得到产权人授权，盲目办事，只会带来麻烦。
