法拍房是指因债务纠纷、刑事案件等原因被法院强制执行拍卖的房产。近年来，随着房地产市场的波动以及经济形势的变化，法拍房的数量越来越多。通常情况下，法拍房价格相对会低于市场价，因此被视为一种捡漏的机会。但是购买法拍房还是有很多需要注意的事项，今天老李就给大家说一说。句句都是干货，篇幅较长，我将分多期视频为大家讲解，希望大家耐心看完。
1、仔细查看拍卖公告。
在我们浙江的法院，司法拍卖房产基本上都是通过淘宝平台，因此其竞买公告和拍卖须知也是挂在网上。法院的公告是这套法拍房在拍卖活动中，所传递给社会大众最官方的信息，甚至是在购买法拍房的活动中，作为证据力的文件，约束买卖双方的公示材料。在购买法拍房的活动中，如果公告信息与实际情况出现误差，导致购房者遭受巨大损失，法院公示的信息是购房者可以保护自己的最客观的证据材料。
公告当中主要的信息有：被法拍房屋的地址、面积、用途、装修情况、占有租赁情况、房屋的瑕疵及重要提醒、风险提示，法拍的时间周期，起拍价、房屋现场看样时间，具体联系的拍卖法院，成交价款的支付方式等等。
阅读公告是确保你能够充分了解房产信息和交易要求的关键步骤，避免在交易过程中遇到不必要的麻烦。
2、必须实地看房。
虽然法院在网上会挂出被拍房屋的照片和视频，但有些细节问题不一定会一一展现。一定要实地，仔细查看房屋是否有隐藏的瑕疵、卫生间、屋顶是否存在漏水，装修设施是否被破坏等等。因为有些债务人房子被拍卖，精神受到打击，心理不平衡，他会故意损坏屋内设施。我曾看到过一套，地砖被隔一块敲碎一块、油烟机、煤气灶被拆、马桶敲碎、灯具卸掉，一片狼籍。毛坯房子弄弄简单，已经装修过的被损坏，修补起来不如重新装修。所以大家一定要实地看房，心中有数。
3、是否存在违建。
在一些法拍房当中，也不乏出现有违建情况。比如我身后的名力尚府。它的东西两个阳台之间镂空区域有些人浇筑了楼板，将原本独立的两个阳台连成一体，属于擅自建设，且不能采取改正措施，所以房地产交易部门对其限制所有权初始、转移和抵押登记。可能是法院通过协调，为了能顺利处置房产，保障债权人实现债权。交易部门还是留了一个口子：司法拍卖竟得该房产的买受人可以依据法院裁定办理权属变更登记手续，但若买受人需再次交易该房产，应先依法处理违法浇筑，处理方式为自行拆除或接受行政处罚（罚金约7万元），处理完毕后方可办理房产所有权转移登记。像这种违建情况，我们海宁法院做的很到位，在拍卖公告中做了特别提醒。我从事中介20多年，在我们海宁只有名力尚府出现过这种事情，其它的小区好像还没遇到。如果买受人不放心的话，可以到房产交易部门查询是否有违建被限制交易。
4、是否有租赁以及原房主是否仍占有。
这一点很重要。我国法律有这么一个原则“买卖不破租赁”，就是说房子被法院拍卖后，不影响原房主与承租人签订的房屋租赁协议。即使你买下了这套房子，但是你也必须按原租赁协议出租给承租人。而且租赁的最长期限是20年，万一原房东使套跟承租人签了很长的租赁期限，到时候你钱也付清了，产权也过户到你名下了，可你却不能搬进去居住，那你岂不是欲哭无泪。
还有房产拍卖时，原房主还居住在屋内尚未腾空，也是一个很棘手的事情。对于房产的交付时间必须由法院给出一个准确的说法，以及原房主拒不搬离法院采取的措施。对于屋内装修设施，法院在拍卖公告中有这么一个条款：拍卖标的物以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修、室内动产及内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修及室内动产损坏、房地产面积差异等瑕疵不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如果拍卖看样时房屋已经腾空，那么没有问题。但是原房主还住在里面，那么就不好说了，万一腾房时，这个被拿这个被损坏，法院是不管的。所以，法拍房尽量还是选择已经腾空的。
5、户口问题。
在拍卖之前，一定要了解清楚被拍房产内是否有户口存在。因为法拍房，法院对于房屋户口问题不在执行范围内。也就是说如果屋内有户口存在，法院是不会强制将屋内原有的户口迁出的。公安机关对于户口迁移原则上需要户主主动提出迁移申请，并且需要有迁入地才可办理。早些年，海宁的做法是原户口未迁出，买受人新户口不能迁入，这将严重影响买受人子女落户就学。2020年《浙江省常住户口登记管理规定》出台后，各个派出所仍旧做法不一，有的只要买受人凭不动产证不管屋内有多少户口未迁出，新买受人都可以正常落户。但有的派出所仍旧按原来的做法，屋内有户口的，新买受人不能落户。因此，竞拍人在拍卖之前，还是要了解一下被拍房屋内有没有户口，户口未迁出新买受人能不能落户等问题，以免造成大麻烦。
6、税费承担以及拖欠费用情况。
法拍房涉及到原房主拖欠的费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等，法院一般都要求买受人承担。购买者一定要在拍卖之前核实清楚。拍卖成交后过户产生的税费，按照税法规定，住宅交易原房主有：未满2年的5%增值税、未满5年且不是唯一住房的3%个人所得税。买受人则按照名下房产套数对应征收1-3%的契税。早几年，大部分法院都采取一脚踢的做法，不管税法规定是房东承担的还是买方承担的，统统全部由买受人支付。最近几年呢，在浙江范围内的法院开始按照税法规定各自承担了。先由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向法院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。还有一个情况是被拍卖的房产是新房，原房主还尚未办理交房手续，这里就又要涉及到交房时产生的一些费用，如物业维修基金、超面积补差、原房主一手房缴纳的契税等等费用。因此买受人对于上述提及的费用，一定要在拍卖公告中详细阅读，并向法院确认。
7、付款方式
法院为了让债权人能够及时获得偿债的资金，法拍房一般需要买受人全款付清，这就要求买受人有足够的资金实力。若拍卖公告中明确可贷款，那么说明法院允许买受人可通过贷款来支付房款。由于开拍日到要求付清房款日时间不长，因此买受人在拍卖公告一出来之后，应及时联系拍卖公告中公布的贷款银行客户经理，提交相应的贷款申请资料，经银行审批通过后再参与竞拍。如果先竞拍下房产，再申请贷款，一个时间来不及，二个假如你的征信、职业、收入等不符合银行贷款要求，银行拒绝贷款或减少贷款金额，你就面临违约的可能。
8、准备足够的购房资金
兵马未动，粮草先行。在竞拍房产前，你一定要准备好足够的资金，包括房款、前面提到的税费、垫付款，拖欠费用、以及多人竞拍导致的溢价款。买受人在竞拍时应沉着冷静，根据自己的资金情况理性出价，千万不能头脑发热。出价有多爽，结局就有多后悔。
9、正确理解拍卖评估价
在拍卖公告当中，法院会公布该法拍房的评估价格。有些购买人以为，这个评估价格就是这套房子应该值的市场价，买进不低于这个价就是赚到了。其实不然。司法评估主要是为了保护债权人和债务人的合法权益 ，确保司法涉案房产能够得到公平公正高效的处置，是一种司法拍卖制度。一般会由法院在有相应资质的评估机构中摇号，随机选取其中一家对房屋价值进行评估。评估人员毕竟不是房产一线销售人员，对二级房产市场的价格波动信息，了解相对滞后。我查询了几个拍卖公告，他们的评估价格远远高于我们中介成交的真实价格。法院拍卖房产都是设有保留价的。第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以降低至前次保留价的20%，作为买房人你要真正想了解这套房子值多少钱，还得多走走房产中介打听一下比较靠谱。
以上是李老，对购买法拍房应注意的事项所做的讲解，是我20多年的从业经历积累的经验、体会，分享给大家希望给你带来帮助。我的每个视频都是花了很多精力，一句一句整理编写出来的，涉及到法律问题容不得半点马虎。如果让我发房源视频，我可以一天发个5条。但我的出发点，还是让广大网友能够多了解些房产方面的法律知识，避免交易风险和纠纷。制作不易，还望大家点赞关注！
