最近有人向我咨询，说他看中了云和景苑的一套经济适用房，装修的瞒好，价格也便宜，就是还要3年才满5年。他问我能不能买？

关于这个问题，我这么跟大家说吧，如果你遇到一个可靠的讲信用的房东，可能大家相安无事，等到满5年后顺利过户。但是如果遇到一个拐特货、不讲信用的房东，一但有纠纷，那你有可能就摊上麻烦了。这里主要涉及到买卖合同是否有效的问题。

国家对经济适用房上市有严格的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

现在法院对于审理未满5年经济适用房再转让 合同效力问题 认识并不统一。

认定有效的理由是：禁止5年内转让，属于管理性的规定，而非法律、行政法规关于效力的强制性规定，一定期限内禁止转让，仅是过户受到限制，物权能否变动并不影响合同的效力。

认定无效的理由是：违反法律、行政法规关于5年内不得上市交易的禁止性规定，且未满5年签订的合同，规避了国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益。

我查了一下中国裁判文书网，早些年像江苏、北京、海南、黑龙江、山东等地法院在审理该类案件时，基本上都判未满5年的经济适用房再转让合同无效。甚至在我们浙江，绍兴、丽水那边的法院也有判合同无效的案例。

现在各级法院都是按照各自的观点在裁判，虽然近几年偏向合同有效的判例多起来了，但是我个人认为，签订这样的合同，存在着效力待定的风险。毕竟交易过程比较长，谁也无法保证今后最高院会对这类案件发布司法解释和指导性意见。

假如买卖合同无效后，房东取得的房款和定金，应当予以返还。双倍返还定金以及约定的违约金也是无效的。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此当买卖合同被判无效后，作为买房人损失就大了，耽误另行购房不说，如果遇到一个无赖房东要想取回本金都是个问题。而且谁也无法保证房东的信用以及现在、今后几年没有债务纠纷。作为房地产经纪机构，为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务，也将受到主管部门的行政处罚。所以老李建议大家，未满5年的经济适用房尽量别碰。