海宁各楼盘的小区会所归谁所有
发布时间：2024-02-02 13:49:32
近年来，因小区会所引发的纠纷越来越多，究其原因，除了目前会所相关法律规定不完善、权属认定不明晰外，主要是近几年随着国家房地产市场的调整，许多开发商资金紧张，将原来归业主使用的会所等设施出租、出卖，从而引发纠纷。今天详细介绍一下小区会所归谁所有。
目前我国并没有会所的官方定义，一般是指小区内集中的、可以为业主提供健身、文化、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，有的会所是专门建设的，有的则是由售楼处改建或是和物业用房等房产合在一起。会所在小区规划时的用途也并不统一，有的直接定为会所，有的规划为小区商业房产、还有的规划为小区配套设施等。
小区在预售时，销售人员一般会极力将会所作为小区的销售亮点，许多业主很大程度就是因小区会所才购房的。等到业主入住后，却发现已建好的会所一直不向业主开放，或是不久后会所被隔离出小区、被出租出卖，纠纷就此产生。
目前关于会所纠纷的处理，各地法院的观点、判决都不尽相同，甚至分歧较大，主要可分为以下几种观点。
一是查看会所是否规划为小区的公建配套，因小区的公建配套设施是为小区业主的居住、生活所建，与小区及全体业主是无法分开的。《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而且小区的公建配套设施的建设成本，已划入商品房建设成本中，包含在业主的购房款中，所以，这种会所的权属应归全体业主所有。这种情况的较多，例如（2020）苏民申6780号。
二是依据房产销售合同中的约定 。但这种观点对广大业主是十分不利的，值得商榷。开发商在售房时，利用自身优势，制定出有利于自己的格式条款，将会所甚至小区其他设施都约定归“建设方”所有，购房人常常是被迫签订。但这种合同约定就一定可以确定会所等设施的权属吗？当然不能，开发商制定的霸王条款剥夺了购房人的合法权益属于无效，而且这样的条款还可能是违反法律的强制性规定而无效。例如某大开发拟定的《购房合同补充协议》中约定：未计入商品房建筑面积分摊的公共部位，包括但不限于会所、综合楼、停车场（地下及地下）、架空层等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。就是明显违反了《民法典》第二百七十四条的规定，属于无效条款。
三是依据产权登记。我国房产权属是以登记为准，由房产管理部门发放不动产登记证，一般来说证上登记是谁，房子就归谁所有。有些会所规划是商业用途，建成后开发商办理了房产证，对此许多小区业主感觉无可奈何。但别急，笔者查到一则此种情况的案例，对业主非常有利。
四是会所规划用途并不明确，且无法办理产权证，那应根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，从会所建设成本的承担方面考虑，如果会所的建设成本已分摊到业主所购的房产中，那就应属于全体业主所有。需注意的是，这种情况下由业主举证是非常困难的，应由开发商举证，如果开发商不能举证证明会所的建设成本没有分摊到住宅中，就要承担举证不能的责任，会所应判归业主所有。
会所的问题一般是比较复杂的，篇幅原因只好介绍这些，总之，业主对会所要尽量争取，不要受合同约定、开发商已办产权证等的束缚。会所即使明确归开发所有，但从立项、批复等方面确定应为业主提供配套服务的，使用功能应坚持作为会所为业主服务，不能擅自改为其他用途。
