共同共有的房产，申请执行人如何最大程度实现债权
发布时间：2024-01-29 10:22:42
问：经生效判决确认甲负有向乙支付欠款的义务，但法院查封的可供执行财产仅有甲与其妻子丙共同共有的房屋一套，甲、丙以及甲的父母、子女均生活在该房屋内，执行过程中乙如何最大程度实现债权？
答：执行程序中如何处置存在共有人（通常是配偶）的被执行财产，一直是执行程序中的难点和堵点。
很多情况下，共有情形下的不动产也是被执行人所在家庭生活所必需的居住房屋（司法实践中常常是唯一房屋），对该财产的执行往往聚集了诸多矛盾：
一是较难处理居住权这一生存权与债权人实现债权的矛盾，法院在处置该财产较为谨慎；
二是该房屋的共有状态与作为必需居住房屋的唯一状态交织，加大了执行推进的棘手程度；
三是被执行人以及共有人往往怠于提起析产诉讼，造成执行中的僵持局面。
此种情况下，债权人应当如何最大程度实现债权？我们的建议是：
第一步，及时应对共有人就被查封不动产这一执行行为提起的执行异议。
通常情况下，在查封共有物后，其他共有人可能针对这一查封行为提起执行异议。此时，应依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，请求法院驳回共有人提起的执行异议，即共有并非阻却采取执行的条件。
第二步，对不动产本身以及共有情况作出合理评估而采取得当的策略。
1、考量该不动产的用途以及面积。如不动产为商用或者共有人名下有其他住宅，应尽快推动共有物的分割，以推进执行进程。如不动产为唯一住宅，应考虑该不动产的面积因素，特别是与《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相比较。
2、考量被执行人以及共有人的收入状况。若被执行人以及共有人具有相对稳定的收入，具有租赁房屋的能力，能够保障其基本的房屋居住权，可以申请法院加大执行力度，要求法院对该不动产进行处置。
3、考量被执行人有扶养义务的人名下是否存在可居住房屋，以及被扶养家属的人员构成以及年龄等具体情况，综合预判法院处置该不动产的可行性和可能性。
第三步，及时在共有人怠于提起析产诉讼情况下主动提起代位析产诉讼。
通常情况下，在法院告知共有人可以通过协议分割或者析产诉讼分割共有物的情形下，包括被执行人的共有人并没有动力提起析产诉讼，他们反而愿意继续维持共有状态，通过消极方式对抗法院执行。
基于此，《民事案件案由规定》在“所有权纠纷”中，将“债权人代位析产纠纷”列为一种新的共有纠纷，即是为债权人代位析产诉讼扫清障碍，其目的是在共有关系的基础并未丧失情况下，将实现债权人债权作为共有物分割的重大理由，请求法院对共有物进行分割，从而为下一步处置被执行人财产提供条件。
当然，也有法院认为，通过诉讼明确共有份额并非法定的前置程序，债权人不行使该项权利并不意味着法院执行工作的“停滞”。但是考虑到属于执行“唯一房屋”的客观情形，为了保障后期执行的顺畅和可行，积极提起代位诉讼亦不失为推进程序的有效手段。
第四步，变房屋共有状态为按份共有后，依法申请法院处置该不动产。虽然案涉房屋为被执行人以及其扶养家属生活必须的居住房屋，但是租赁等方式解决居住问题亦是生活的常态。
依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，存在被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋、执行依据生效后被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋、申请执行人按照本地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的情形下，法院将依法对房屋进行处置，对属于被执行人的财产进行强制执行。
囿于处置“唯一房屋”的特殊性和复杂性，针对具体情况尚可进行具体研判和考量。
