海宁商品房的赠送面积是否应该交纳物业服务费？
发布时间：2024-01-29 10:19:18
房地产行业“寒冬将至”，开发商为了提高销售率，往往会推出各种类型的营销策略。其中最让消费者心动的莫过于“赠送面积”，包括地下室、露台、阁楼、飘窗、小花园等，违章搭建面积除外。此类赠送面积往往会增加使用空间，拉低单价，对于购房者来说是可见的“实惠”。然而2014年7月《建筑工程建筑面积计算规范》出台以后，赠送面积越来越少，买房送面积的优惠可谓可遇而不可求。遇到开发商赠送面积的时候，很多业主都认为自己“捡了大便宜”。但是，值得注意的是商品房赠送面积不一定能享有和产权面积一样的物权，而且不少业主在收房后要交纳物业服务费时却困惑了，赠送面积也要交纳物业服务费吗？
实践中对于赠送面积是否应当交纳物业服务费的认定
一般情况下《物业管理合同》会约定小区业主应当按照约定的单位面积物业服务费乘以“建筑面积”向物业服务企业交纳服务费。但是，当权属不明且合同约定不明的情况下，业主和物业服务公司往往会对应交纳物业服务费的“建筑面积”计算各执一词，特别是对于赠送面积大且物业服务费单价高的房屋，物业服务费每年的差额可达几千甚至上万元。
赠送面积计入房屋产权证中的建筑面积
若赠送面积被计入房屋产权证登记的建筑面积，则该部分面积由业主享有物权，并履行相应的物业服务费交纳义务。在购房合同及其附件没有明确约定赠送面积不收取物业服务费的情况下，物业服务企业按照房屋产权证的建筑面积收取物业服务费合法合规。
即便购房合同将赠送面积定义为附属面积，只要赠送面积被房屋产权证登记为建筑面积，也应当交纳物业服务费。
购房合同或者物业服务合同明确约定赠送面积需要交纳物业服务费
若赠送面积未被计入房屋产权证登记的建筑面积中，但购房合同或物业服务合同却对物业服务费计费的“建筑面积”进行了明确的定义，即可依此认定业主应交纳物业服务费的面积；当购房合同或物业服务合同明确约定了赠送面积需要交纳物业服务费时，则业主应当按该约定交纳。
赠送面积未计入房屋产权证中的建筑面积且无相关合同明确约定需要交纳物业服务费，但属于业主实际占有、使用、收益的面积
该部分赠送面积，虽然没有相关法律、法规规定不需要交纳物业服务费，也无任何合同约定不需要交纳物业服务费，但是笔者认为，根据民事活动中公平的基本原则，业主在享有该部分赠送面积的相关权利的同时，也应承担相应的义务，故此，该赠送面积也应当交纳物业服务费。
地方政府对物业服务计费有特别规定
物业服务的区域性特点很强，有些地区会明确规定特殊情况下物业服务收费的房屋建筑面积及收费标准。例如：
《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条第二款明确规定：“未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。”
《山东省物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定：“普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。”
《陕西省物业服务收费管理办法》第十九条第二款规定：“由业主购买（使用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。”
地方政府部门在判断赠送面积是否需要归入交纳物业服务费的建筑面积时，会考虑权利义务相对应，业主享有了权利，那么也应当履行义务。山东省对于储藏室和车库则明确要求不准收取物业服务费，除非改变用途用于居住。而陕西省则规定得更为明确，针对车库、杂屋及其用途进行了划分，其物业服务费的标准也进行了详细的规定。
综上，若因赠送面积产生物业服务费收取争议，应当结合当地的规定，并查阅当地的司法判例进行判断。
物业服务企业遇到此类纠纷时应当如何应对？
1、物业服务企业应做好事前的沟通工作，结合《前期物业服务合同》或《物业服务合同》和当地地方性规定，合法、合理收取物业服务费。物业公司在发生争议前向业主说明附属面积收取物业服务费的依据不仅可以让业主“心甘情愿”地交纳物业服务费，还能避免后期发生冲突，影响物业服务满意度，将问题解决在“源头”才能事半功倍。
2、如果物业服务企业无法逐一向业主解答附属面积收取物业服务费的问题，可采取在小区内公告、在信箱内投递“物业服务费收取说明”或者在微信公众号、物业公司APP内提前向业主解释说明，从而能够避免业主因不了解法律法规而引发群体性事件，造成不良的舆论影响及诉讼风险。
3、无论是业主还是物业服务企业，都应该对物业服务费交纳/未交纳的证据进行留存，为后期争议解决甚至诉讼维权做好准备。
综上，对于商品房中赠送面积是否应交纳物业费这一问题，并非简简单单的是或否的答案，必须根据物业所在地的政府相关规定、赠送面积的相关属性和详细情况、购房合同或者物业服务合同的具体约定加以综合判断。
