海宁包工头以房抵债是否可以排除执行
发布时间：2024-01-26 12:58:13
以房抵债不能排除执行，因以房抵债并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，仅仅享有普通的债权。
法律依据:
《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
司法案例:（2022）最高法民终387号
案情简介:某建筑公司诉某开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，某建筑公司申请财产保全，一审法院作出民事裁定，查封了某开发公司名下含案涉房屋。后法院作出民事判决，判决某开发公司支付建筑公司工程款及利息。
2013年，王某东施工某开发公司建设的滨水北城项目中三通一平等零星工程，开发公司无力支付工程款，以某开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款。双方签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，其中包含涉案房屋。
王某东与某开发公司签订《商品房买卖合同》，之后王某东将涉案房屋出卖给徐某阳，某开发公司将商品房买卖合同变更为徐某阳；徐某阳向双公共设施维修有限公司交纳电梯费、物业服务费、公共照明费。自2020年8月起，开始交纳电费、水费、热费。徐某阳及其配偶子女在该市无房产电子信息；徐某阳于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院回徐某阳的异议请求。
本案争议的关键问题在于：徐某阳是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，徐某阳系向王某东购买案涉房屋，王兴东挂实际施工了开发公司建设项目部分工程，开发公司以开发公司开发的多套房屋（包含案涉房屋）抵顶其所欠的工程款，签订抵账协议及抵账房确认审批单。因某开发公司已与王某东及之后的购房人徐某阳签订了《商品房买卖合同》，应认定开发公司对于该抵账行为认可并已履行。据此，可以认定某开发公司与王某东及之后的购房人徐某阳签订了《商品房买卖合同》，亦应视为全额交付了购房款。由于一审法院因建筑公司的申请于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，王某东未提出执行异议，而是在2020年将案涉房屋转让获利，徐某阳亦是在明知案涉房屋被查封的情形下向王兴东购买案涉房屋。王某东、徐某阳系在案涉房屋被查封后占有使用，且非善意。徐某阳于2021年8月向一审法院提起执行异议。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”考虑到王某东、徐某阳均未在查封前合法占有案涉房屋，均不具备上述司法解释规定的全部情形，故应认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。
一审法院判决：驳回徐某阳的诉讼请求。案件受理费7,295.02元，由徐某阳负担。
二审争议的焦点问题为：徐某阳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
二审法院认定:本案某建筑公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在徐某阳不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查徐某阳的权利能否对抗某建筑公司的一般金钱债权。但王某东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王某东与某开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而徐某阳将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，仅表明王某东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而徐某阳实际占有房屋的时间在查封之后。故此，现有证据不足以证明徐某阳在查封前合法占有案涉房屋，即使徐某阳主张承继王某东的权利，因王某东不享有能够排除执行的民事权利，故徐某阳也不能基于承继王某东的权利而排除执行。且案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。综上，徐某阳的上诉请求不能成立。
