购房人在签订商品房认购书后反悔了，已全额支付的购房款能否主张退还？
发布时间：2024-01-25 12:06:54
【案例摘要】
准确认定合同的性质，是厘清当事人之间的权利义务、请求权基础、举证责任、案由、管辖法院、法律适用等关键问题的前提条件。对于法院来说，合同性质以实质审查，而不是单单看当事人的主张，如果无法正确认定合同性质，可能会导致最后的审理结果南辕北辙。
【案例索引】
(2021)鲁03 民终 623 号
【案情简介】
2020年7月3日，原、被告签订购房认购书，约定原告认购房源、定金及房屋面积，并对客户信息、单价、总价等进行了约定。
购房认购书同时约定(1) 经双方约定，客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同;(2) 签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留;(3) 签订购房合同时，全款客户应支付全部房款。
同时由原告、被告方置业顾问、销售经理及财务人员均签字的合同签约单对房号、建筑面积、单价、房屋总价及付款方式等进行了约定。购房认购书签订当日，原告向被告支付定金 2 万元;2019年5月9日、2019年6月2日，原告分两笔向被告支付共计781136 元。
之后原、被告双方未能签订商品房买卖合同。原告反悔不再想继续购买，起诉要求被告返还购房款 781136 元并赔偿利息损失 13669 元 [781136元X1.75%(一年存款利息)]。
【争议焦点】
涉案购房认购书的合同性质认定。
【法院认为】
原、被告双方签订的购房认购书、合同签约单及储藏室定金协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定将认购书认定为商品房买卖合同应具备两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收受购房款。
原告虽已支付全部购房款，但购房认购书及合同签约单仅对所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价及付款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。
同时结合购房认购书中关于“客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。
【法院判决】
原告未提供证据证明系因被告原因致使双方未能签订商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告应当按照双方签订的购房认购书关于“签订本协议 7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定以及储藏室定金协议关于“如乙方(原告)放认购储藏室，所交1万元定金不退还”的约定承担相应的法律后果，且被告占有原告除了上述定金之外的购房款，无法律和合同依据应当予以返还，某置业公司返还孙某购房款 751136 元；
【律师观点】
1、合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容（主要条款），即合同双方当事人所设立的权利义务关系进行全面理解和准确判定。
2、一份合同中有包含多种性质的合同权利义务关系的，不能仅就一项权利义务关系对合同性质进行判断，而应考虑所有权利义务关系，以其中的主要权利义务关系、合同目的等综合因素进行判断。
【法律规定】
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
《民法典》
第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
