房屋被法院查封了，海宁房东还能自行卖房还债吗？ 房屋被法院查封了，被执行人还能自行卖房还债吗？
发布时间：2024-01-24 11:11:51
房屋被法院查封后到司法拍卖成交的周期较长，过程中被执行人还可能被采取失信、限高等执行措施，最终拍卖的价格也具有不确定性（受房地产行情、房屋所在城市等各种因素影响），一旦拍卖价格很低，被执行人也只能被动接受。于是，就有人产生疑惑，被执行人为啥不自己卖房还债，出售价格自己可以做主，还能缩短诉讼执行周期，不影响自身征信。那么，房屋被法院查封了，还能自己卖了还债吗？与大家一同探讨。
满足一定条件，被执行人可自行卖房还债
房屋被法院查封后，肯定是不能交易过户的。不过，就像抵押房屋交易一样，只要在房屋过户前，解除法院查封措施，被执行人是可以卖房还债的。也就是说，被执行人自行出售查封房屋还债，需要满足以下条件：
1、购房人首付款能覆盖全部或大部分执行债权
若查封房屋的价值高于法院保全金额，且购房人支付的首付款的金额足够覆盖法院保全金额的，被执行人可在取得房屋首付款后向申请执行人清偿债权，以解除查封措施，按正常房屋出售程序将房屋过户给购房人。
2、申请执行人同意
除非被执行人已全部履行完毕生效法律文书确定的义务，否则，解除查封措施，应征得申请执行人的同意。
比如，查封房屋的价值与法院保全金额相当，但购房人同意全款支付的，可通过开立购房资金监管账户的方式保障购房人的资金安全，并在征得申请执行人同意的情况下，解除查封措施。最终，购房人过户取得房屋产权，申请执行人取得购房资金监管账户内的资金。
3、在法院司法拍卖开始前
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条明确规定，在拍卖开始前，被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务，或者与申请执行人达成执行和解协议，不需要拍卖财产的，法院应当撤回拍卖委托。即，被执行人自行卖房还债的，应在法院司法拍卖开始前。如果，被执行人已与购房人达成房屋买卖意向的，可向法院申请延期拍卖，一旦司法拍卖开始，就不能自行卖房还债了。
为什么被执行人没有卖房还债呢？
既然，房屋被查封后，被执行人也可以自行卖房还债，为什么被执行人还是等法院司法拍卖呢？通常是以下几个原因：
1、被查封房屋的价值低于保全金额
若房屋上的查封太多了，保全金额太大了，即使卖了房屋，也无法清偿全部债务的，也很难取得全部查封申请人的同意，被执行人就没有动力卖房还债了。
2、购房人有顾虑
房屋被查封，意味着房屋产权人（被执行人）有尚未了结的债务。购房人对此通常有顾虑，担心支付购房首付款后查封解决不了，或者又有新的查封等，到时候房屋和首付款都拿不到，风险太大，因此不愿意按正常市场价购买被查封的房屋。
3、申请执行人不同意解除查封措施
站在申请执行人的角度，本来可以通过拍卖房屋实现债权，若在未实现债权的情况下，同意解封，一旦被执行人违约，将面临两头落空的风险。因此，申请执行人通常不同意解封。以购房资金监管账户为例，表面看起来，可以将执行标的从房屋变成账户资金，一旦被执行人一房二卖，在房屋解封后，将房屋过户给二卖的购房人，则监管资金账户内的资金退回一卖购房人，二卖购房人善意取得房屋，被执行人的债权将无法实现。
4、房屋出售价格不理想
从过往司法拍卖经验来看，淘宝、京东等平台一线城市房屋的拍卖价接近市场价，有时甚至高出市场价，有时还能将部分税费转嫁给购房人。若购房人因顾虑压价太多，被执行人可能就选择司法拍卖了。
除上述原因外，时间来不及，以及其他各项因素都可能影响申请执行人、被执行人以及购房人的决策。
综上，房屋被法院查封后，在司法拍卖开始前，满足一定条件，被执行人作为房屋产权人是可以自行卖房还债的。不过，在房屋被法院查封的情况下，各方当事人之间的信任基础是很薄弱的，如何建立各方的信任，达成合法有效的执行和解协议，是考验被执行人及其代理律师能力的。
