加强海宁市区国有直管公房管理
发布时间：2023-12-23 11:31:19
为进一步加强市区国有直管公房管理工作，建立全生命周期、全流程管理制度，提高管理水平，实现管理全覆盖，根据《关于加强市区国有直管公房管理的通知》（嘉建〔2023〕5号）等文件要求，现将有关事项明确如下：
一、落实直管公房管理责任
海宁市房地产与住房保障管理服务中心（以下简称市房管中心）是市区国有直管公房的管理单位，负责市区国有直管公房的日常管理服务工作，具体包括租赁管理、安全维修、使用处置等。
市房管中心可根据工作需要，按照相关规定委托第三方具体实施管理服务工作。
二、实施直管公房分类管理
在尊重历史、保障承租人权益和国有资产保值增值的基础上，市区国有直管公房可实施分类管理。
（一）租赁证管理
享受市区国有直管公房分配政策的家庭，已建立市区国有直管住宅公房租赁关系并持有租赁证的承租人（以《海宁市国家直管公房租赁证》（以下简称租赁证）记载为准），按照市区国有直管公房相关规定，可适用续租、变更承租关系、征收搬迁等相关政策。
（二）协议租赁管理
享受市区国有直管公房分配政策的家庭，已建立市区国有直管住宅公房租赁关系的承租人（以租赁证记载为准）死亡，其家庭成员已实际居住但不符合过户条件的，承租人家庭成员可签订协议租赁合同。因历史原因造成的特殊情况，视情一事一议可签订协议租赁合同。
（三）市场化租赁管理
为提高房源使用率，实现国有资产保值增值，市区空置国有直管非住宅公房应面向市场出租。因历史原因暂不宜通过市场化方式确定承租人的，另行研究确定。
三、加强直管公房全流程管理
（一）加强租赁合同管理
1.合同签订
根据租赁管理类型，市区国有直管公房租赁双方应依法签订书面租赁合同或办理租赁证，列明房屋坐落、建筑面积（或使用面积）和租赁双方姓名（或名称）、公民身份号码（或社会信用代码），及租赁期限、租赁用途、租金数额、计租面积、租金收缴方式等信息，明确租赁双方的权利义务、违约责任、合同解除情形及纠纷解决途径。
市区国有直管公房租赁证及合同格式文本，由市房管中心确定，其中租赁证、协议租赁期限一般不超过5年，市场化租赁期限一般不超过3年。
2.合同续签
未办理租赁证或未签订租赁合同、租赁合同已经到期的，应及时办理补签、续签手续。租赁期限即将届满，承租人有继续承租意愿且未违反租赁合同约定内容的，可结合实际情况在租赁期限届满前三个月提出续租申请，并按规定办理相关手续。直管非住宅公房租赁期限届满后原则上继续进行公开拍租确定承租权，在同等条件下原承租人享有优先承租权。
（二）加强租金管理
1.租金标准
对发放租赁证的市区国有直管住宅公房，租金标准、租金加租、租金减免按照现行文件执行。对协议租赁的市区国有直管住宅公房，租金标准上浮25%。对市场化方式出租的市区国有直管非住宅公房，通过公开拍租确定租金，拍租底价应委托第三方评估并经市房管中心同意后执行。因历史原因无法确定租金标准的，另行研究确定。
建立市区国有直管住宅公房租金动态调整机制，市房管中心应结合海宁市区住房租赁市场及承租人租金承受能力，会同发改等部门适时开展租金调整。
2.租金收缴
承租人应按照租赁证、租赁合同约定及时足额缴纳租金。租金收缴管理工作执行直管公房租金收缴制度。
出现承租人未按照租赁证、合同约定及时足额缴纳房屋租金情形的，应通过上门告知、发放通知书等多种途径催缴，必要时可通过法律途径加强催收力度，并视情组织清退。
（三）加强直管公房日常管理
1.使用管理
加强对市区国有直管公房使用情况的动态管理，严禁违法、违规、违约占用、使用市区国有直管公房。有下列情形之一的，应当及时解除租赁关系并收回房屋使用权：
（1）承租人通过与事实不符的资料信息、采取不正当手段获取市区国有直管公房承租资格的；
（2）承租人未经允许，擅自转租、转借、转让、抵押或互换房屋且拒不整改的；
（3）承租人未按照约定足额缴纳房屋租金，或无正当理由连续空关、闲置六个月以上的；
（4）承租人擅自改变房屋用途、结构，严重损坏承重部位、共用设施设备，私自对房屋进行拆建、翻建或改扩建且拒不整改的；
（5）承租人不当使用造成房屋严重损坏、灭失，侵害他人合法权益、给他人造成重大损失，或拖欠水、电、燃气、网络、电视、电话、卫生、物业管理等费用，从而导致管理部门承担重大连带责任，造成严重经济损失的；
（6）承租人利用承租的房屋进行违法违规活动，损害公共利益的；
（7）法律法规和相关政策规定，或合同约定的其他情形。
2.房屋安全管理
加强市区国有直管公房安全管理工作。根据市区国有直管公房灾害天气应急处置工作预案做好台风、城市旱涝等灾害的防范与处置工作，提高快速反应和应急处置能力，保证防汛抗台抗旱工作有序、有效进行，最大程度减少人员伤亡和财产损失，维护社会稳定。
3.房屋修缮养护
加强市区国有直管公房维修养护，管理单位和承租人应按租赁合同承担各自的维修养护责任，确保房屋正常使用。房屋、设施、设备出现破损影响正常使用时，承租人应采取适当措施防止破损进一步扩大，并立即上报维修或自行维修。因承租人未采取适当措施或未及时报修而致使损害扩大的，扩大部分的损失由承租人自行承担。
市区国有直管公房日常维修、养护费用从国有直管公房维修费用中列支。特别重大维修项目可向市财政部门申请专项维修预算。
4.房屋装修管理
承租人确需对市区国有直管公房进行装修的，应遵守租赁合同约定，保证房屋安全和使用功能，保障相邻住户的合法权益和公共利益。装修过程中产生的费用由承租人自行承担，变动后的房屋部位及设施、设备由承租人负责维修。租赁关系终止时，承租人的装修费用不予补偿。
（四）加强直管公房过户管理
承租人原则上不得变更租赁合同主体，确需要过户的，应符合下列条件：
1.原承租人条件（应符合下列条件之一）
（1）原承租人死亡；
（2）原承租人调离本地或出国定居等户籍迁离本地；
（3）原承租人已享受政策性购房（包括购买房改房、经济适用房、解困房、集资合作建房、公房拆迁实物或货币安置等）、住房补贴，或已承租公共租赁住房；
（4）原承租人在市行政区域内另购商品房或有二处以上（含）直管公房；
（5）原承租人离婚按离婚协议书或法院判决离婚须办理过户的。
2.申请人条件（应同时符合下列条件）
（1）申请人与原承租人必须是配偶、子女、父母、配偶父母、祖孙、嫡系兄弟姐妹关系之一；
（2）申请人必须为市区城镇居民户口并年满18周岁，非农村集体经济组织成员，未作为户主享受村民建房政策，未享受农村拆迁安置政策；
（3）申请人未享受政策性购房（包括购买房改房、经济适用房、解困房、集资合作建房、公房拆迁实物或货币安置等）、住房补贴，或未承租公共租赁住房；
（4）申请人现有房屋建筑面积总和不超过70平方米，或家庭人均建筑面积低于18平方米（家庭人员仅限于夫妻与未成年或未婚子女），夫妻间过户除外。如申请人是嫡系兄弟姐妹的，在本市范围内必须无其他住房。
3.过户原则
申请人原则上可由原承租人在配偶、子女、父母、配偶父母、祖孙、嫡系兄弟姐妹中指定。原承租人死亡的，原则上应过户给配偶。原承租人夫妻双亡的，原则上应过户给同一户口簿上实际居住的上述关系人。如有二人以上同时符合上述条件的，原则上按子女、父母、配偶父母、祖孙、嫡系兄弟姐妹的先后顺序确定或家庭协商决定，相同关系无房者优先，相同关系均为无房户的,则实际居住者优先或由家庭协商决定，家庭协商决定应由有相关关系人签字同意。
因历史原因无法过户的，另行研究确定。
（五）加强直管公房处置管理
市区国有直管公房征收（收购）、搬迁应根据《海宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》（海政发〔2015〕11号）、《海宁市国有土地上房屋征收补偿及补助奖励办法》（海政发〔2015〕12号）及现行有效的征收（收购）、搬迁等相关规定执行；承租人应积极配合做好市区国有直管公房征收（收购）、搬迁工作。
（六）加强直管公房监督管理
1.收支管理
市区国有直管公房管理产生的相关费用应列入部门预算，市房管中心应加强财政预算资金绩效管理，确保管理规范、租赁有序、服务优质。
市区国有直管公房租金收缴收入及房源出售等产权转移收入应按规定上缴财政。
2.管理绩效
压实市区国有直管公房管理主体责任，建立健全管理制度，厘清管理职责并强化落实，进一步理顺承租关系，合理实施分类管理、分类处置，提高租金收缴水平，保障房屋安全使用，更好地发挥市区国有直管公房保障居住功能，防范失职、渎职行为发生，防止国有资产流失，切实提高管理绩效。
3.档案管理
加强档案管理工作，摸清市区国有直管公房管理底数，健全和完善档案管理和交接制度，加强档案资料动态更新。落实档案管理责任，确保档案的完整、规范。
四、其它事项
本通知自2023年11月23日起施行。原《海宁市市区国有直管公房管理暂行办法》（海建房〔2012〕181号）同时废止。各镇街道国有直管公房管理可结合实际情况参照执行。
海宁市住房和城乡建设局
海宁市城乡住房工作协调委员会办公室
2023年10月24日
