未经共有权人同意擅自出售房产，法院判决赔偿买方10万元
发布时间：2023-03-06 16:42:56
2019年4月23日，海宁法院受理了一起产权人未经共有权人同意擅自出售房产，导致买卖合同无法继续履行，而引起的房屋买卖合同纠纷案件。案件简述如下：
水月亭1*幢4**室属屠*忠和女儿屠*莎共同共有，房屋建筑面积91.53平方米，车库面积7.48平方米。2019年3月30日，经海宁麦**经纪所居间服务，屠*忠与买方金**签订《房产买卖协议》一份，约定：屠*忠同意将水月亭1*幢4**室转让给金**所有，成交总价为120万元。合同签订之日，买方金**向卖方屠*忠支付定金2万元双方另约定在违约赔偿定金的基础上，违约方自愿另赔守约方10万元。另还约定：产权人屠*莎未在场，由她爸屠*忠代签字，房产纠纷由屠*忠一人承担一切法律责任。4月8日，屠*莎，系水月亭1*幢4**室房屋共同有权人，通知买方和中介，认为屠*忠在未经本人同意的情况下，擅自出售水月亭房屋，属于无权处分，故通知解除屠*忠签署的房产买卖协议。
最后经法院审理，判决解除屠*忠与买方金**签订的房屋买卖合同，返还定金2万元，并由屠*忠赔偿买方损失10万元。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
原告:金**，男，1988年9月20日出生，汉族，住海宁市。
委托诉讼代理人：秦**、张**，浙江国翱律师事务所律师。
被告：屠*忠，男，1952年8月18日出生，汉族，住海宁市。
原告金**与被告屠*忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告金**的委托诉讼代理人张**、被告屠*忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月30日签订的《房产买卖协议》；2.判令被告双倍返还原告购房定金40000元并赔偿损失100000元。诉讼过程中，原告变更其第二项诉讼请求为“判令被告返还原告购房定金20000元并赔偿损失100000元”，同时明确其请求“赔偿损失100000元”的依据是《房产买卖协议》第七条第2款。事实和理由：2019年3月30日，原、被告经中介磋商签订了《房产买卖协议》，并经中介电话联系房产共有人屠*莎（被告女儿）确认，约定由被告将其与屠*莎共有的位于海宁市房屋及车库（以下简称“水月亭1*幢4**6室”）一并转让给原告，总价1200000元，签订协议当天，原告支付定金20000元，4月1日支付定金80000元，其余房款自协议生效之日起分四次支付。双方同时就交房日期、过户税费、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告依约支付定金20000元。4月1日，原告联系中介所要求支付第二笔定金时，由于被告拒不配合，致使原告无法正常支付定金。4月8日，屠*莎以未经其同意处分共有房屋为由要求解除《房产买卖协议》，并同意退还定金。因此，该《房产买卖协议》因共有人屠*莎书面明确告知要求解除而导致事实上无法继续履行。原告认为，根据最高法关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告的行为导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。依据《房产买卖协议》，被告应双倍返还定金40000元及赔偿损失100000元。为此，原告起诉至法院。
被告屠*忠辩称，第一，《房产买卖协议》是原告与被告签订的，并不是与屠*莎签订的，合同责任由被告承担。第二，由于被告视力不好，没有看清合同上有“屠*莎不在场，由屠*忠承担责任”这句话，否则被告不会签字。第三，原告没有按合同约定将定金80000元支付给被告，故是原告违约。
原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：
1.海宁市不动产权属信息查询记录、《房产买卖协议》、购房定金收条各1份。证明：水月亭1*幢4**6室属被告和屠*莎共同共有；原、被告之间存在房屋买卖事实；原告已支付被告定金20000元。
2.海宁市硖石麦*房产经纪服务所（以下简称“麦*经纪所”）的员工朱某的证言及其于2019年4月1日与屠*莎的通话信息及短信信息截屏各1份。证明：《房产买卖协议》的签订过程；被告拒不配合、拒收定金的事实。
3.屠*莎发给麦*经纪所的通知书及发给原告的短信各1份。证明：屠*莎要求解除房屋买卖合同，并承诺返还定金。
4.收款收据1份。证明：原告支付给海宁市硖石鹊*房产经纪服务所（以下简称“鹊*经纪所”）中介费24000元。
5.法律服务委托合同及代理费发票各1份。证明：原告因本案诉讼支出律师代理费10000元。
被告的质证意见：对证据1中的《房产买卖协议》的真实性没有异议，对其余证据无异议。对证据2中原告与屠*莎的通话及短信不知情，也没有人通知被告去收定金；对朱某的证言，被告陈述，转让房屋确实是被告前妻去中介所挂牌的，但签订《房产买卖协议》当天，没有人告诉被告是签订房屋买卖合同，被告以为是签订意向书。当时中介确实将合同内容读给被告听的，但未讲明第十四条内容，否则被告不会签字。对证据3无异议。4月8日，女儿屠*莎回海宁说，中介欺骗了我们，原告没有支付定金已经违约了，为了减轻原告的损失，我们把定金还给原告，解除合同。对此，被告为了减少原告损失是同意的。对证据4、证据5的真实性无异议，但中介费与被告不搭介，讲好是由原告承担的。如原告不违约，就不用打官司了。因此，本案是原告违约，故这些费用应由原告承担。
本院认证意见:被告对原告提供的证据1、证据3无异议，本院予以确认。证据2中的通话信息及短信信息，虽系证人朱某与案外人屠*莎之间发生的，但本院经审查认为该证据具有真实合法性，与本案有关联，故予以认定。对证人朱某的证言，本院将结合全案进行采纳。证据4、证据5符合证据的形式要件，被告对其真实性亦无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
水月亭1*幢4**6室属被告与屠*莎共同共有，被告持有的房屋所有权证号为硖字第00045792号，屠*莎持有的房屋共有权证号为硖共字第00000552号，建筑面积91.53平方米，车库面积7.48平方米。该房由被告委托其前妻在麦*经纪所挂牌转让。此后，麦*经纪所曾带原告去看房一次。
2019年3月30日，麦*经纪所工作人员到水月亭1*幢4**6室接被告至该所，由原告（受让方、乙方）、被告（转让方、甲方）与麦*经纪所（丙方）在该所签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将水月亭1*幢4**6室转让给乙方所有；建筑面积91.53平方米；成交总价为1200000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元，4月1日加付定金80000元；余款在本协议生效之日起分四次付给甲方；甲方应在2019年10月1日前将房屋以及其它附属设施交付乙方使用；双方另约定在违约赔偿定金的基础上，违约方自愿另赔守约方100000元；在本协议签订当日，乙方支付丙方代理费24000元。丙方收到代理费后，丙方提供给甲乙双方的服务为代办此房过户三证手续；约定其他事项：产权人屠*莎未在场，由她爸代签字，房产纠纷由屠*忠一人承担一切法律责任。原、被告分别在合同尾部的甲方、乙方栏签名、捺指印，鹊*经纪所、麦*经纪所在合同尾部的丙方一栏盖具公章。合同签订当日，原告以现金方式交付被告定金20000元。
当日，麦*经纪所的朱某多次拨打屠*莎的手机（号码为185××××3185），均未接通。但是，当朱某发短信给屠*莎后，她当即回复了二条短信：我妈会和你约下周一下午的时间的，等她过会儿回家我和她一起订回海宁的火车票；出票成功！褚明秋，屠*莎上海南-海宁T**次列车4月1日16：06开车，17：11到达。4月1日，朱某多次拨打屠*莎的手机，但未接通。同时，朱某也向该手机多次发送了短信，但屠*莎在回复“我不回海宁了，直接把授权委托书和身份证复印件给我妈了”后便不再回复。
当月8日，屠*莎经与被告协商同意，用其手机（号码为185××××3185）发送短信给原告，内容为：你好，金**先生，我是屠*莎，作为水月亭1*幢4**6室这一房产的共有人，在未经我同意的情况下擅自出售，属无权处分，故现通知你方，解除房屋买卖合同；你的定金，我们会返还给你。同日，屠*莎发给麦*经纪所书面通知书一份，载明：本人屠*莎，系水月亭1*幢4**6室房屋共同有权人，在未经本人同意的情况下，屠*忠擅自出售水月亭1*幢4**6室房屋，属于无权处分，故本人通知你方，解除屠*忠与你方签署的房产买卖协议。
另查，鹊*经纪所于2019年4月1日开具给原告24000元的收款收据一份，载明：水月亭1*幢4**6室中介服务费；贰万微信转账，肆仟元现金。另，原告因本案诉讼支出律师代理费10000元。
本院认为，买卖合同的效力在于设定双方合同上的债权、债务关系，买卖标的所有权的变动不能基于合同的成立生效而直接产生，还需要有处分权的债务人的实际履行。因此，债务人对标的物是否享有处分权属于合同是否能够依法履行的问题，与合同本身的成立生效没有必然关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案原、被告所签订的《房产买卖协议》看，标的物明确、合法，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应当认定本案《房产买卖协议》成立并生效，原、被告应当切实履行。被告辩称是原告违反了合同约定，应承担违约责任，也是认可《房产买卖协议》的合法有效性。
本案争议的焦点问题是原告是否有权解除原、被告之间的《房产买卖协议》。对此，本院认为，本案涉讼的房屋系被告及屠*莎共同共有。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人同意。但是，根据本院查明事实，被告对水月亭1*幢4**6室没有处分权：被告陈述其到麦*经纪所挂牌转让水月亭1*幢4**6室前虽与房屋共有人屠*莎经过了商量，但屠*莎未明确表示同意。而在签订《房产买卖协议》当天，麦*经纪所通过短信与屠*莎取得了联系，但屠*莎并未作出同意转让房屋的明确表示，仅表示会在4月1日回海宁并与麦*经纪所相约当天相见。此后，因屠*莎未在4月1日回海宁，但表示其身份证复印件及授权委托书会交给其妈妈。然而，屠*莎的妈妈并未持其授权委托书到麦*经纪所办理相关手续，屠*莎也未回复麦*经纪所请她回复“房屋卖或不卖”、“如卖请提供银行账户”等内容的短信。这些事实表明，屠*莎一直未明确表示过其同意转让水月亭1*幢4**6室，相反，在4月8日，屠*莎和被告商量同意后直接通过短信告知原告其作为房屋共有人不同意转让水月亭1*幢4**6室，要解除合同,同时，也通过书面形式通知了麦*经纪所。据此可以认定，被告在与原告签订《房产买卖协议》时并未取得房屋共有人屠*莎的同意，事后，也未能取得屠*莎同意按《房产买卖协议》履行的处分意见。更何况，现被告和屠*莎一起要求解除合同。由此，本案《房产买卖协议》在事实上已无法履行，现原告以合同无法继续履行、合同目的不能实现为由要求解除合同的诉讼请求，本院应予以支持。合同解除的时间，自本院向被告送达起诉状副本时生效，即2019年5月16日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方承担违约责任。被告作为房屋出卖方，负有向原告依法转移房屋所有权的合同义务。现因被告一方面未取得房屋处分权另一方面其本人也要解除合同，导致原告合同目的不能实现，其责任在于被告，故被告依法应当承担违约责任。本案原、被告在《房产买卖协议》中既约定了定金又约定了违约金，现原告选择适用违约金条款，符合法律规定，应予准许。因此，本案《房产买卖协议》解除后，被告应返还原告已支付的定金20000元，还应依照《房产买卖协议》的约定支付原告违约金100000元。另外，定金合同属于实践性合同，以定金实际交付为合同成立要件，故虽然原告存在至今未交付剩余定金80000元的行为，但该行为并未构成违约。因此，对被告提出的原告违约的主张，本院不予采信。
综上所述，对原告要求解除与被告签订的《房产买卖协议》并由被告返还定金20000元、赔偿损失100000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告金**与被告屠*忠于2019年3月30日签订的《房产买卖协议》于2019年5月16日解除。
二、被告屠*忠应于本判决生效后十日内返还原告定金20000元，并赔偿原告损失100000元，合计120000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，减半收取计1350元，财产保全申请费1220元，合计2570元，由被告屠*忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 朱敏红
二〇一九年七月十五日
书记员 于 洪
