买方以疫情影响无力支付房款为由要求解除买卖合同，法院判决驳回诉讼请求
发布时间：2023-03-05 15:29:55
2021年1月12日，海宁市人民法院受理了一起买方以疫情影响无力支付房款为由，要求解除房屋买卖合同的一起房屋买卖合同纠纷案件。案情经过简述如下：
2018年5月6日，买方孔**、卖方郭**，在中介海宁秦**房地产经纪事务所的居间介绍下，签订了房屋买卖合同一份，卖方郭**将坐落于海宁市斜桥镇*幢*室房屋以140万的价格卖给孔**。该房屋为期房。双方约定：孔**应于2018年9月30日前分批支付郭**房款85万元（含定金）；剩余房款55万元在郭**承诺该房屋交房日期2019年6月份并办理出一手产证之后，孔**最晚于2019年12月31日前付清并过户。截止2018年10月1日，买方孔**已实际累计支付房东郭**80万元。之后由于开发公司办理产权登记时间推迟，卖方郭**实际取得房屋产权日期为2020年1月22日，对此买卖双方也做了认可。
2021年1月，买方孔**却起诉房东，要求解除房屋买卖合同。理由是自己购买房产目的系在2019年12月31日完成过户并打算马上转卖，使得资金回笼。现房东郭**的行为已经构成根本违约，且房东郭**在2020年1月22日取得房产证后迟迟未通知原告，后因发生疫情原告生意受到重大影响，合同目的已经无法实现，也无力支付剩余房款。
最后海宁经审理，判决买方孔**要求解除买卖合同的理由不成立，驳回孔**的诉讼请求。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
原告：孔**，男，1976年*月25日出生，汉族，住湖北省枣阳市。
委托诉讼代理人：陈**，浙江浙博律师事务所律师。
被告：郭**，男，1996年*月2日出生，汉族，住河南省商水县。
原告孔**诉被告郭**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔**及其委托诉讼代理人陈**、被告郭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产居间买卖合同之补充协议》；2、判令被告返还购房款800000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，原、被告在中介海宁秦*房地产经纪事务所居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》各一份，协议约定被告将坐落于海宁市斜桥镇×××××幢×单元×××室及×××号车位（以下简称案涉房产）以一百四十万的价格卖给原告，双方就付款及房屋交付签订了《房地产居间买卖合同之补充协议》一份。协议约定原告在2018年9月30日前支付房款800000元，被告承诺2019年6月份办理产证，原告于2019年12月31日前支付剩余房款550000元，双方办理房屋过户。但被告违约未在约定的2019年6月办理房产证，使得原告不能在2019年12月31日前过户房产。因原告购买房产目的系在2019年12月31日完成过户并打算马上转卖，使得资金回笼。现被告的行为已经构成根本违约，且被告在2020年1月22日取得房产证后迟迟未通知原告，后因发生疫情原告生意受到重大影响，合同目的已经无法实现，也无力支付剩余房款。故诉至法院。庭审中，原告又改口称购房是为了赠送给子女。
被告辩称，不同意原告提出的因本人违约而要求解除合同的主张。一手房产证出证时间本人无法左右，本人从开发商处收房后第一时间办理相关手续，并且在开发商通知说出证需要半年左右时间时本人已告知原告，原告亦表示理解。在本人取得一手房产证后，原告还按照合同约定支付了本人两个月的房贷,说明原告本来是要继续履行合同的，但后来由于案涉房屋房价下跌等因素，原告倒推回去以此为由主张解除合同是不对的。即使解除合同，原告必须先赔偿本人违约金280000元及其他费用等。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
1、原告提交《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产居间买卖合同之补充协议》、不动产权登记证明各1份，收据6份，证明原告与被告之间存在房屋买卖关系，原告按约支付房款，被告违约未在约定时间办理房产证的事实。被告质证对上述证据真实性均无异议，但对关联性有异议，认为被告方并非恶意违约，一手房产证出证时间晚了几天不是被告能控制的。本院认为，原告提交的不动产权登记证明、收据符合证据的真实性、合法性，且可以证明本案事实，具有关联性，本院经审查确认其证明效力，并在卷佐证；对于《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产居间买卖合同之补充协议》对其真实性予以认定，至于其待证目的，本院将做综合阐述。
2、被告提交购房款转账记录8页、房贷归还转账记录1页，证明原告自身违约在先，多笔房款迟延支付，且原告在2020年3月31日、5月1日分别向被告转账3310元、3309元用于支付4月、5月被告应还银行的房贷，该还贷记录说明在被告迟延办理出一手房产证后原告从未以被告违约为由主张解除合同，所以才会按照合同约定继续履行支付被告房贷的义务。原告质证对该组证据真实性无异议，但认为首付款迟延支付是双方对付款时间变更的合意，被告允许原告迟延，对房贷归还转账记录说明被告在2020年3月底才通知原告一手房产证已出证，虽然原告认为已具备解除事由，但怕自己违约所以按照约定继续履行了合同，只能证明原告按照合同约定履行了还贷义务，但是不能证明原告想继续履行，反而说明原告想解除合同。本院审查后对该证据真实性予以认定，至于其待证目的，本院将做综合阐述。
本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，甲方（被告郭**）、乙方（原告孔**）通过中介公司上海秦政房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》各一份，原告孔**以总价1400000元的价格向被告郭**购买案涉房产，当时为期房，约定原、被告应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍未（原、被告均认可此处为笔误，应当加上一个“未”字）履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金；交易中所有的付款日期及细节均以补充协议为准。同日，原告孔**、被告郭**以及案外人郭**、王**签订《房地产居间买卖合同之补充协议》一份，约定：2018年5月6日支付房款定金100000元；2018年5月30日之前支付房款200000元，若孔**贷款2018年5月30日前未到账，支付时间可顺延至2018年6月15日（以孔**贷款到账记录为准）；2018年6月30日前支付房款300000元；2018年7月30日前支付房款100000元；2018年8月30日前支付房款50000元；2018年9月30日前支付房款50000元；剩余房款550000元在郭**承诺该房屋交房日期2019年6月份并办理出一手产证之后，孔**最晚于2019年12月31日前付清并过户；……在郭**产权证办出之日起次月开始贷款均由孔**来还直至过户，孔**支付还款日期为每月１日。同日，原告支付定金100000元，原告分别于2018年6月15日、2018年6月16日、2018年6月23日、2018年7月31日、2018年8月31日、2018年10月1日支付20000元、80000元、400000元、100000元、50000元、50000元。被告郭**案涉房产一手房产证登记时间为2020年1月22日。原告和被告均认可，被告郭**最晚在2020年3月份已经告知原告其已办理出一手房产证。2020年3月31日和2020年5月1日，原告孔**分别向被告郭**转账3310元和3309元用于支付当年4月份和5月份郭**需要向银行归还的房贷。现原告孔**以被告郭**迟延取得案涉房产一手房产证的行为符合法定解除条件为由主张解除原、被告之间的房屋买卖合同，并据此主张被告返还原告已付的购房款800000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中双方的主要争议焦点为原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产居间买卖合同之补充协议》是否符合解除条件。原告就其解除合同的主张提出了以下几方面的理由，对此，本院分析如下：
一、原告认为被告迟延取得案涉房产一手房产证，导致后因疫情影响使得原告目前无力支付尾款，符合关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除合同条件。对此本院认为，原告无力支付尾款并不等同于不能实现合同目的，不等同于原告享有合同解除权，且原告未举证证明其受疫情影响确实无力支付尾款。同时，本案原告作为涉案房产买受人，其承担的债务为金钱债务，此债务本身不存在履行不能的情形。故原告以此要求解除合同理由不成立。
二、原告又主张被告迟延取得案涉房产一手房产证的行为符合关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除合同条件。本院认为，原告未提交证据证明其在知晓被告迟延取得一手房产证后已经催告被告履行，并且，被告已经于2020年1月22日取得一手房产证。故原告以此要求解除合同理由不成立。
三、原告还主张被告迟延取得案涉房产一手房产证的行为，符合关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除合同条件。本院认为，上述行为不符合该项法定解除条件。第一，原告合同目的本质上是为了取得房产，原告亦已支付大部分房屋价款，虽被告取得一手房产证的时间有迟延，但是尚属合理时间范围，且不影响原告目前可以根据约定条件通过过户实现取得该房产的目的，故并未导致原告无法实现合同目的；第二，即使确实具备合同解除权，但原告在明知被告迟延取得一手房产证后，仍按合同约定向被告支付其应付贷款，应认定原告以自己的行为表明其放弃行使该项合同解除权。故原告以此要求解除合同理由不成立。
同时，虽被告答辩中提到“即使解除合同……”，被告的此答辩实际上以原告必须先赔偿违约金280000元及其他费用等为前提，属于附条件的同意解除，且原告庭审中明确不同意该条件，因此也不属于协商一致解除。
综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方当事人均应按约履行。本案原告要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。对于原告要求返还购房款的主张，因合同不符合解除条件，相应的返还条件亦不成就，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孔**的诉讼请求。
案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告孔**负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 高孝琳
二〇二一年二月二十六日
书记员 浦恩义
