海宁中介在居间服务当中提供虚假信息，被判赔偿房东28000元
发布时间：2023-03-03 16:11:05
2019年2月27日，海宁法院受理了一起因房产中介在居间服务当中提供虚假信息而引起的民事纠纷案件。案件简要经过如下：
陈**为解决小孩读书问题，于20××8年××0月××7日经海宁芳**中介、馨*房产中介居间服务，并与中介再三确认所购房屋学区为桃园小学、硖石中学后，与房东肖*、邵*签订《房产买卖协议》，约定肖*、邵*将坐落于海宁市海昌街道新雅花园××3幢*单元4**室房屋和车库转让给陈**，价格为101万。然而签订合同后，房屋所涉学区并非桃园小学和硖石中学，20××8年××1月××日，陈**以房产中介存在欺诈行为造成其重大误解签订案涉合同为由，向海宁市人民法院起诉要求撤销《房产买卖协议》。后经法院审理，以案涉合同系陈**存在重大误解而撤销了《房产买卖协议》，房东退还所收定金、中介退还佣金。房东肖*、邵*收到判决书后，委托浙江和诚房地产估价有限公司对案涉房屋及附属设施进行评估，评估公司出具《房地产估价报告》一份，载明案涉房屋20××9年××月24日市场价为96万。20××9年2月28日，房东肖*邵*又将房屋重新出售给他人，合同价款942500元，因此已造成67500元的房价下跌损失及相关诉讼费用的支出。故向法院提起诉讼，要求陈**及中介赔偿损失。
最后经过法院审理，酌定房东请求的房价损失为40000元。在责任划分上面，认为陈**作为买受人，在将学区作为重要的考量因素时，自身应有基本的审查义务，而太依赖于中介机构未进行审查，存在一定过错。芳*中介服务所作为专门的房屋买卖中介机构，对于案涉房产的学区信息的注意义务应高于陈**，芳*中介服务所传达的案涉房屋初中学区信息有误，进而造成陈**对学区的信息认识错误，故芳*中介服务所在居间服务中，提供了虚假信息，引起原告重大误解，导致委托方利益受损，系最终导致合同被撤销，造成房东损失。最后酌定由陈**承担原告损失30%的赔偿责任，由芳**服务所承担原告损失70%的赔偿责任。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
原告：肖*。
原告：邵*。
上述两原告委托诉讼代理人：罗**。
被告：陈**。
被告：海宁市海洲街道勤芳**房产经纪服务所。
经营者：俞**。
委托诉讼代理人：朱**。
委托诉讼代理人：陈**。
被告：海宁市硖石馨*房地产经纪事务所。
经营者：张**。
委托诉讼代理人：沈**。
委托诉讼代理人：杨**。
原告肖*、邵*与被告陈**、被告海宁市海洲街道勤芳**房产经纪服务所（以下简称勤芳**服务所）、被告海宁市硖石馨*房地产经纪事务所（以下简称馨*事务所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。依法适用简易程序于2019年5月10日公开开庭进行审理，后因案情复杂，于2019年5月24日转入普通程序审理，于2019年6月19日再次开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗君燕，被告陈**，被告勤芳**服务所委托诉讼代理人朱**、陈**两次开庭均到庭参加诉讼，被告馨*事务所第一次开庭经本院传票传唤无正当理由未到庭，第二次开庭经营者张**及委托诉讼代理人沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖*、邵*向本院提出诉讼请求：一、判令三被告赔偿原告因撤销合同而造成的房价下跌损失50000元、利息损失5466.5元、评估费损失3000元，受理费损失224元，合计58690.5元；二、本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告将诉请中的房价下跌损失由50000元变更为67500元，并增加要求三被告赔偿财产保全责任保费损失500元的诉请。事实和理由：被告陈**于20××8年××0月××7日与原告肖*、邵*，被告勤芳**服务所、馨*事务所签订《房产买卖协议》，约定肖*、邵*将坐落于海宁市海昌街道新雅花园××3幢3单元405室房屋和车库转让给陈**，合同价款××0××0000元，合同同时约定了付款方式、定金条款及违约责任等内容。合同签订后，被告陈**于当天支付原告定金20000元。20××8年××1月××日，被告陈**以房产中介存在欺诈行为造成其重大误解签订案涉合同为由，向海宁市人民法院起诉要求撤销《房产买卖协议》，案号为（20××8）浙048××民初90××3号。后经法院审理，以案涉合同系原告存在重大误解而撤销了《房产买卖协议》，该判决已生效。原告收到判决书后，委托浙江和诚房地产估价有限公司对案涉房屋及附属设施进行评估，评估公司出具《房地产估价报告》一份，载明案涉房屋20××9年××月24日市场价值为960000元，相较于签订合同的价格××0××0000元下降了50000元，同时原告支出评估费3000元。20××9年2月28日，原告与案外人张**、张**签订《房屋买卖居间合同》一份，约定原告将案涉房产及车库转让给案外人，合同价款942500元，双方于20××9年3月5日完成过户手续，案外人于当日取得不动产权证，并按约向原告支付了购房款，相较于原告与被告陈**签订的《房产买卖协议》，实际房价下跌损失为67500元。另，因20××8年《房产买卖协议》约定陈**于合同签订之日起支付定金50000元，于20××8年××1月××日前支付购房款340000元，若《房产买卖协议》正常履行，自20××8年××1月××日，陈**至少已向原告支付390000元，因诉讼拖延至20××9年2月25日，故原告已损失购房款利息5466元（390000元×4.35%÷365天×××16天）；另，（20××8）浙048××民初90××3号案件判决原告负担了诉讼费224元，原告为本案财产保全而向保险公司购买财产保全责任险支出了保费500元。原告认为其有权就上述损失要求被告进行赔偿，遂诉至法院，望判如所请。
被告陈**答辩称：一、案涉合同是其受到欺骗才导致撤销的；二、关于原告请求的损失的计算，原告以已被撤销的合同所载明的价格作为房屋损失的计算依据是不对的，因为被撤销的合同形成的价格是基于中介提供的错误信息而形成的，且个人原因是房屋成交价形成的主要因素，前后相差几万元房价完全是在合理范围内的，原告以房价下跌为由主张赔偿是欠妥的；三、其在合同签订第二天即向中介提出解除合同，但是原告不同意，如果当时原告同意，是不会造成现在这样的损失的。综上，对原告诉请不予认可。
被告勤芳**服务所答辩称：一、原告房价下跌损失不是其服务所造成的，是原告自身原因和被告陈**反悔导致的，应当由原告和被告陈**承担责任；二、原告主张的房价下跌损失67500元，计算方式不合理，有悖于公平，原告与案外人的购房价具有随意性和不合理性，其成交价并不是真正的市场价格，这个价格包含了原告要急于出售房屋而低价出售因素，另外，买房者为了降低买房的成本，也会压低原告的房价，因此实际成交价不能作为计算房价下跌损失的依据，被告认为房价下跌损失，应当以20××8年××0月××7日原告与被告陈**签订房屋买卖协议时的房屋评估价和20××9年2月28日原告与案外人签订房屋买卖时的房屋评估价的差价计算，这两者间的差价才是真实合理的，被告已经向法院提出了评估申请。另外，原告在诉请中的其他损失费用有些是原告自身举证需要所花费的费用，应当由原告自行承担。综上，原告要求被告赔偿房价下跌损失及其他评估费及利息，没有法律依据，请法庭驳回原告的诉请。
被告馨*事务所答辩称：一、馨*事务所提供房源时并没有写明学区；二、被告陈**说过学区是无所谓的；三、原告作为老师，说学区是硖石中学，也存在过错；四、原告要求馨*事务所承担因本案合同撤销而给其造成的损失没有事实和法律依据，原告并不能证明其对原告与被告陈**签订的房屋买卖合同的撤销存在过错，原告应承担举证不利的后果；五、事实上，馨*事务所在本案中不存在过错，其和被告勤芳**服务所只是居间人，只提供媒介服务，对买卖合同的最终签订是没有介入权的，具体到本案中，被告馨*事务所只是提供了房源，被告陈**选房时的主要要求是离学校和菜场近，并没有明确特定的小学或中学，从整个交易来看，被告馨*事务所处于辅助地位，同时在签订前，其已经尽到了告知义务，被告陈**对学区是明知的，若因合同撤销给原告造成损失，也应当由被告陈**来进行承担；六、合同撤销与原告主张的损失没有必然联系，合同确实是撤销了，但原告以其最终的成交价与第一次成交价的差价来推定其损失是没有依据的，其第二次成交价的确定是有其主观因素的，因为其急于出手，而且根据两次合同的对比来看，第一次成交的时候有返租金的，第二次没有返租金，这也会影响成交价的定价问题，最为重要的是，原告在第一次判决之后就找了评估机构进行评估，而其最终成交价是低于评估价的，但在实际交易中房产成交价往往高于评估价，因此原告后来出售其房屋具有较强的主观性，关于两次交易的差价，这并不是价格的波动，而是其主观因素的降价，对于原告来说是没有损失的；另，评估系原告单方委托进行，评估费用不应当转嫁被告承担，利息损失无法律依据，在本案中也没有保全必要，相关费用也应当由原告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告依法提交了房屋买卖协议及购房定金收条各××份，QQ聊天记录××7页，勤芳**服务所宣传网页截图××份，海宁市教育局海教[20××8]8××号文件××份，在校学生证明××份，（20××8）浙048××民初90××3号民事起诉状××份及民事判决书各××份，评估费发票××份，原告与案外人张文文、张慧慧签订的《房屋买卖居间合同》××份，案外人张文文、张慧慧身份证各××页，不动产权证××份，门牌号××份，房产发票、契税发票、个人所得税发票各××份，付款凭证3页，诉讼财产保全保险单明细表××份，保费发票××份。被告陈**对上述证据的真实性均无异议，但认为案涉财产保全支出的保费应由原告自负；被告勤芳**服务所、馨*事务所对上述证据的真实性没有异议，但认为（20××8）民初90××3号民事判决书认定事实错误，判决不正确，不应作为本案的判决依据，案涉房产的实际成交价过低，原告产生的评估费、保费应由原告自负。经查，本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。
被告陈**向本院提交微信聊天记录2页及微信名为“逍遥”（微信号为×××）的微信注册信息××份以证明原告并非无责任方，其起诉理由不能成立，原告在明知自己是过错方的情况下仍隐瞒事实向法院起诉。原告对真实性不予认可，且认为其形成时间显示是在案涉合同签订之后，陈**签订合同时四方都在场，原告当着两方中介和陈**的面讲明了学区范围，不存在陈**所说的是原告的过错导致其购买了案涉房产，且陈**在签订合同时具有审查学区的义务。被告勤芳**服务所、馨*事务所认为微信号×××确实是原告肖*的微信，对真实性予以认可。经查，本院对该组证据的真实性予以认定，但仅能证明原告肖*曾于签订案涉《房产买卖协议》后向被告陈**就学区划分作出了错误的陈述，被告陈**欲以此证明原告在订立房产买卖协议时存在过错，不能成立。
被告勤芳**服务所向本院提交庭审笔录××份以证明（20××8）浙048××民初90××3号民事判决书认定事实错误，判决不正确，陈**签订合同前明知学区划分而故意向法庭隐瞒，另，本案原告不愿意继续履行《房产买卖协议》，造成陈**想买也不能成交，故现案涉房屋低价成交造成的损失与中介无关。原告对该证据的真实性无异议，陈**确系明知学区而恶意违约；被告陈**对该证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可，认为缺乏依据；被告馨*事务所对该证据无异议，认为陈**确系明知学区划分状况。经查，本院对该证据的三性均予以认定，但对被告勤芳**服务所的证明目的不予认定。
被告馨*事务所向本院提交其内部工作群微信聊天记录截屏××份及其工作群里发布的新学区划分文件打印件××组，其事务所案涉业务员小丁的微信信息页面截图××份，证明馨*事务所在案涉合同签订前在内部群中发布过学区变动文件，其也将相应信息告知了被告陈**和被告勤芳**服务所，其在本案中不存在过错。原告及被告陈**、勤芳**事务所对该证据的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性，无法达到被告的证明目的。经查，该组证据与被告馨*事务所的待证事实缺乏关联性，本院不予认定。
结合上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告陈**夫妻因子女就学、居住等原因，计划在海宁市市区购置商品房，并通过与被告勤芳**服务所的员工沟通、咨询相关事宜。后经勤芳**服务所员工介绍获悉，案涉房屋的学区在海宁市桃园小学、海宁市硖石中学学区范围内，综合考虑学区、价格、周边配套等情况后，被告陈**（乙方）于20××8年××0月××7日与原告肖*、邵*（甲方）、被告勤芳**服务所、馨*事务所（均为丙方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，合同价款××0××0000元，合同同时约定了付款方式、定金条款及违约责任等内容，并约定20××9年6月30日前交房。合同签订后，被告陈**于当天支付原告肖*定金20000元，原告肖*出具《购房定金收条》给被告陈**，确认前述事实。同日，被告陈**支付被告勤芳**服务所、馨*事务所中介费各××2500元，共计支付中介费25000元。合同签订后当晚，被告陈**获悉案涉房屋学区并非在海宁市桃园小学、海宁市硖石中学，而是在海宁市，立即与勤芳**服务所的员工联系，告知因对案涉房屋的实际学区不满意，要求退房。此时，该员工仍坚持认为案涉房屋的学区是在海宁市桃园小学，后又劝说被告陈**继续履行合同。
另，根据海宁市教育局文件海教[20××8]8××号文件规定，案涉房屋自20××8年5月8日起所属公办初中、小学学区均为海宁市。被告陈**儿子陈涵锋现就读于海宁市斜桥镇庆云中心小学六年级××班。
20××8年××1月××日，被告陈**以被告勤芳**服务所存在欺诈行为导致其重大误解而签订案涉《房产买卖协议》为由，向本院起诉，请求判令撤销其与原告于20××8年××0月××7日签订的《房产买卖协议》等。本院于20××9年××月20日作出（20××8）浙048××民初90××3号民事判决书，确认勤芳**服务所在提供中介服务过程中，不存在欺诈行为，但认为其在传达案涉房屋初中学区时信息有误，因学区问题是影响陈**决定购买房屋的重要考量因素，其对案涉房屋信息存在重大误解，继续履行合同将导致原告儿子无法就读海宁市硖石中学，使原告承受重大不利后果，故对原告要求撤销案涉《房产买卖协议》的诉请予以支持。判决书同时载明，肖*、邵*如认为自己因此遭受损失，可向导致案涉合同因重大误解而被撤销的过错方主张赔偿。该判决于20××9年2月××2日发生法律效力。
20××9年××月24日，原告委托浙江和诚房地产评估有限公司对案涉房产20××9年××月24日的市场价值进行估价，浙江和诚房地产评估有限公司于20××9年××月30日出具编号为浙江和诚（20××9）估字第FC20××92××00036号的《房地产咨询估价报告》一份，载明案涉房产20××9年××月24日的市场价值为960000元。20××9年2月28日，原告与案外人张文文、张慧慧签订《房屋买卖居间合同》一份，将案涉房产出让给张文文、张慧慧，合同成交价为942500元，并约定于20××9年8月3××日交房。20××9年3月5日，案外人将案涉房屋变更登记在其名下。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、导致案涉《房产买卖协议》因重大误解而被撤销的过错方系谁；二、原告的损失如何计算。
一、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告肖*、邵*与被告陈**，系案涉《房产买卖协议》甲乙方，系合同相对方，被告馨*事务所、勤芳**服务所为丙方，系居间服务提供者，该合同中，实际包含两种法律关系，即原告与被告陈**间的买卖合同关系，原告、被告陈**与被告馨*事务所、勤芳**服务所间的居间合同关系，鉴于（20××8）浙048××民初90××3号案件将两种法律关系一并处理，且为避免当事人诉累，原告现请求一并处理，三被告均无异议，故本院予以准许。现因被告陈**产生重大误解，致使案涉《房产买卖协议》被撤销，确定责任的承担，就要看合同各方有无过错。首先，原告对被告陈**引起重大误解是否存在过错，纵观本案，未有证据显示在合同签订之前，原告曾作出关于学区的错误陈述，致使陈**产生重大误解，故原告对合同撤销并无过错；第二、陈**对自己重大误解的产生是否存在过错，本院认为，陈**作为房屋的直接购买人，在将学区作为重要的考量因素时，应对学区的划分尽到基本的审查义务，其在另案中提交的《关于做好20××8年硖石、海昌、海洲和马桥街道义务教育公办学校招生工作的通知》及其2个附件，对20××8年案涉房产所在学区的变动作了明确告知，案涉房产所在的新雅花园小区位于长山河以东和以北区域，根据该通知，20××8年6月××日以后办理的不动产权证的业主适龄子女新生小学学区和初中学区均为狮岭学校，该通知在海宁市政府信息公开网、海宁市房产网、海宁大潮网等海宁多家网站上进行了公示，事实上，被告陈**也于庭审中陈述，其于签订合同当晚即得知学区变动情况，又于签订合同次日通过手机查询明确了学区变动，故陈**具备学区审查的客观条件，其完全可以也应在合同签订前对学区划分进行相应调查核实，然而其购买房屋时未进行任何审查，存在一定过错；第三、被告勤芳**服务所在提供居间服务的过程中，是否存在过错。根据（20××8）浙048××民初90××3号案件查明和认定的事实来看，被告勤芳**服务所传达的案涉房屋初中学区信息有误，进而造成原告对学区的信息认识错误，故被告勤芳**服务所在居间服务中，提供了虚假信息，引起原告重大误解，导致委托方利益受损，系最终导致合同被撤销的过错方之一；最后，未有证据表明馨*事务所在中介服务过程中存在过错致使合同被撤销。另，三被告虽陈述在签订《房产买卖协议》前，已共同明确告知了原告案涉房屋初中学区变更情况，但未提供证据予以证明，且从陈**本案中提交的与原告间的微信聊天记录来看，原告直至签完合同，都认为初中学区是硖石中学，而非变更后的狮岭中学，故本院对三被告该抗辩意见不予采纳。综上，被告陈**、被告勤芳**服务所系案涉合同被撤销的过错方。至于被告陈**与被告勤芳**服务所的过错比例，本院综合两个法律关系考虑，结合双方签订合同时所处地位，及双方各自的认知能力，认为陈**作为买受人，自身虽有基本的审查义务，但勤芳**服务所作为专门的房屋买卖中介机构，对于案涉房产的学区信息的注意义务应高于陈**，陈**也是基于对专门服务行业的信赖，致使其产生了重大误解，故酌定由陈**承担原告损失30%的赔偿责任，由勤芳**服务所承担原告损失70%的赔偿责任。
二、关于原告请求的各项损失，其中房价下跌造成的差价损失原告按照案涉房屋实际成交价942500元，对比《房产买卖协议》的价格××0××0000元，计算为67500元，三被告均认为实际成交价过低，但未提交证据予以证明，本院认为，结合原告所作的评估报告，案涉房产20××9年××月24日之市场价值为960000元，较原告与被告陈**签订合同时的价格确有所下降，原告因案涉合同被撤销，客观上丧失了20××8年××0月××7日至20××9年2月××2日期间向他人出卖房产的机会，利益确有受损，但房价受市场行情、个人主观意志等多种因素影响，无法确定原告准确的损失大小，故本院考虑两次合同价形成时间、评估价、合同条款等，酌定原告请求的房价损失为40000元，被告勤芳**服务所、馨*事务所要求对20××8年××0月××7日、20××9年2月28日案涉房屋的市场价值进行评估，将该两日的市场价值的差额作为房价的差值，缺乏依据，且无必要性，本院不予准许。关于原告请求的利息损失，因《房产买卖协议》被撤销，本院不予支持；关于原告请求的评估费3000元，系原告自身取证费用，本院不予支持；原告请求的受理费损失、财产保全责任保费损失，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈**于本判决生效后十日内赔偿原告肖*、邵*损失12000元。
二、被告海宁市海洲街道勤芳**房产经纪服务所于本判决生效后十日内赔偿原告肖*、邵*损失28000元。
三、驳回原告肖*、邵*其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1718元，保全费607元，合计2325元，由原告肖*、邵*负担1116元，被告陈**负担372元，由被告海宁市海洲街道勤芳**房产经纪服务所负担837元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 员 高 芳
人民陪审员 凌三英
人民陪审员 李思聪
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 张 佳
