因买方对购买海宁二手房学区产生重大误解，法院判决撤销房屋买卖合同
发布时间：2023-03-02 14:49:56
海宁法院于2018年11月1日受理了一起买方陈**在签订房屋买卖合同时因学区产生重大误解而引起的房屋买卖纠纷案件。买方要求撤销已经签订的房屋买卖合同，退还已付定金，以及要求中介退还佣金并赔偿损失。案件经过简述如下：
陈**为儿女（儿子已小学六年级即将上初中）在市区上学、长期居住等因素需在海宁市市区购买房屋，故通过被告芳**中介服务所寻找合适房源，后经其介绍，对海宁市新雅花园XX幢XX单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）进行了解。芳***服务所告知陈**，新雅花园小学学区在桃园小学，初中学区在硖石中学，陈**对学区及周边配套比较满意，遂于2018年10月17日看房当天与房东签订了《房产买卖协议》。当晚，陈**得知案涉房屋小学和初中学区均在狮岭，随即向芳**中介服务所求证，芳***服务所工作人员坚称学区是桃园小学，后又劝陈**继续履行合同。陈**认为因芳*服务所的欺诈行为造成自己重大误解签订案涉合同，诉至法院要求撤销房屋买卖合同，并要求房东退还定金，中介承担赔偿责任。经法院审理后，认定芳**中介服务所传达的案涉房屋初中学区信息有误，进而造成陈**对学区的信息认识错误，从而导致重大误解。最终法院判决撤销《房产买卖协议》，并支持了陈**部分请求。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书（2018）浙0481民初9013号
原告：陈**，男，1976年5月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
委托诉讼代理人：朱振佳，浙江虎良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈浩丰，浙江虎良律师事务所律师。
被告：海宁市海洲街道勤芳**房产经纪服务所。
经营者：俞**，男，1971年12月12日出生，汉族，住浙江省海宁市。
委托诉讼代理人：陈建成，海宁市众望法律服务所法律工作者。
被告：海宁市硖石馨*房地产经纪事务所。
经营者：张**，女，1979年11月19日出生，汉族，住安徽省临泉县，现住海宁市。
被告：肖*，男，1980年5月24日出生，汉族，住浙江省海宁市。
被告：邵*，女，1982年12月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。
原告诉被告海宁市海洲街道勤芳*房产经纪服务所（以下简称芳*服务所）、被告海宁市硖石馨*房地产经纪事务所（以下简称馨*事务所）、被告肖**、被告邵**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈**及其委托诉讼代理人朱振佳，被告芳*服务所委托诉讼代理人陈建成、被告馨*事务所经营者张**、被告肖**到庭参加了诉讼。被告邵**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告芳*服务所、被告馨*事务所退还原告居间费25000元；2.被告芳*服务所赔偿原告75000元；3.被告肖**、邵**退还定金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：请求撤销原、被告于2018年10月17日签订的《房产买卖协议》，其余诉讼请求不变。事实与理由：原告为儿女（儿子已小学六年级即将上初中）在市区上学、长期居住等因素需在海宁市市区购买房屋，故通过被告芳*服务所寻找合适房源，后经其介绍，对海宁市新雅花园XX幢XX单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）进行了解。芳*服务所告知原告，案涉房屋小学学区在桃园小学，初中学区在硖石中学，原告对学区及周边配套比较满意，遂于2018年10月17日看房当天与被告方签订了《房产买卖协议》。当晚，原告得知案涉房屋小学和初中学区均在狮岭，随即向芳*服务所求证，芳*服务所工作人员坚称学区是桃园小学，后又劝原告继续履行合同。原告认为因被告芳*服务所的欺诈行为造成原告重大误解签订案涉合同，为维护自身合法权益，原告诉至本院。
被告芳*服务所答辩称，原告在签订案涉房产买卖协议时，对案涉房屋所属学区、地段及周边配套等情况是有充分了解的，原告签订协议的行为是真实有效的，芳*服务所的工作人员也就案涉房屋的学区规划、周边环境、转让价款等信息也是充分告知了原告的，不存在欺诈行为。原告作为完全民事行为能力人，有足够的社会阅历和经验去判断社会事务。原告在签订协议时，已经明知案涉房屋的学区是狮岭学校，后深思熟虑后在房产买卖协议上签字。中介公司和出售方不存在欺诈或胁迫的行为，原告也履行了协议约定的义务，交付了定金和中介费，故案涉房屋买卖协议合法有效。原告现主张撤销案涉协议，有违诚信原则，依法应驳回原告的诉讼请求。
被告馨*事务所答辩称，同意芳*服务所的答辩意见，协议签订前，包括学区在内的信息都已经告知原告，房东（被告肖**、邵**）明确告知原告，原告购买案涉房屋后，子女只能读狮岭学校。原告当时不知道狮岭学校在离案涉小区有多远，工作人员还特地打电话询问朋友路程耗时情况。原告的诉讼请求应当驳回。
被告肖**答辩称，关于案涉房屋学区情况，同意被告馨*事务所的陈述。原告签协议当天只支付了20000元定金，但协议约定的是50000元。原告当天如果说退房，还可以商量，但原告一拖再拖，自始至终未说过退房事宜。由于房屋未卖出，给答辩人造成了很大的损失，原告应当承担违约责任。
被告邵**未答辩，亦未向本院提交证据。
原告提供的《房产买卖协议》、购房定金收条、收款收据，海宁市教育局文件（海教[2018]81号），到庭被告均无异议，当事人对前述证据无异议，对前述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的其他证据，到庭被告均有异议，本院认证如下：
1、原告提供QQ聊天记录以证明原告与被告芳*服务所商谈购房事宜的经过，被告芳*服务所工作人员明确表示案涉房屋学区为桃园小学和硖石中学，后签订合同的当晚，原告得知学区与被告告知的学区不同时，立即告知被告芳*服务所要求退房的事实。被告芳*服务所对真实性无异议，但认为聊天记录可以证明在签订合同之前告知原告学区是狮岭学校。被告馨*事务所认为聊天记录与其无关。被告肖**无异议。经审查，本院认为，前述聊天记录所反映的参与方均未对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据的真实性予以认定，至于能否证明原告的证明目的，本院将综合分析后判定。
2、原告提供网页截图打印件以证明被告芳*服务所至今在其宣传网页上公布的信息显示，案涉房屋所属学区是桃园小学、硖石中学的事实。被告芳*服务所对真实性未提出异议，但认为学区划分是教育部门的职责，被告芳*服务所网站未及时更新。被告馨*事务所对该证据不知情，认为系被告芳*服务所未及时更新信息。被告肖**对该证据无异议，但认为签订协议时，已反复强调过出售房屋的学区是狮岭学校。经审查，本院认为，该网页由被告芳*服务所管理，其对网页截图的真实性未提出异议，故对该证据的真实性，本院予以认定。
3、被告芳*服务所提供通话录音及文字整理材料以证明原告在签订案涉合同时明知案涉房屋的学区是海宁市狮岭小学。原告对通话录音的真实性、合法性未提出异议，但原告认为录音形成于合同签订后，且通话内容可以证明原告非常在意学区，被告方未告知过原告案涉房屋学区是海宁市狮岭学校。其他当事人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定，并将结合其他在案证据，综合判断能否证明被告芳*服务所拟证明的事实。
4、被告馨*事务所申请证人丁某出庭作证，丁某陈述其系馨*事务所的员工，当时负责带原告等人去案涉房屋看房，期间告知了原告案涉房屋的学区是狮岭学校，为此还曾电话联系其朋友询问案涉房屋离狮岭学校的路程等情况。原告认为证人系被告馨*事务所的员工，与被告方有利害关系，且证人的陈述内容与事实不符，关于案涉房屋的学区，在看房过程中并未过多涉及。被告无异议。本院认为，证人系馨*事务所的员工，其与本案被告存在利害关系，故对其陈述，本院不予采信。
结合本院确认的有效证据及当事人庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：原告夫妻因子女就学、居住等原因，计划在海宁市市区购置商品房，并通过与被告芳*服务所的员工沟通、咨询相关事宜。后经芳*服务所员工介绍获悉，案涉房屋的学区在海宁市桃园小学、海宁市硖石中学学区范围内，综合考虑学区、价格、周边配套等情况后，原告（乙方）于2018年10月17日与被告肖**、邵**（甲方）、被告芳*服务所、馨*事务所（均为丙方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，合同价款1010000元，合同同时约定了付款方式、定金条款及违约责任等内容。合同签订后，原告于当天支付被告肖**定金20000元，被告肖**出具《购房定金收条》给原告，确认前述事实。同日，原告支付被告芳*服务所、馨*事务所中介费各12500元，共计支付中介费25000元。合同签订后当晚，原告获悉案涉房屋学区并非在海宁市桃园小学、海宁市硖石中学，而是在海宁市狮岭学校，立即与芳*服务所的员工联系，告知因对案涉房屋的实际学区不满意，要求退房。此时，该员工仍坚持认为案涉房屋的学区是在海宁市桃园小学，后又劝说原告继续履行合同。
另，根据海宁市教育局文件海教[2018]81号文件规定，案涉房屋自2018年5月8日起所属公办初中、小学学区均为海宁市狮岭学校。原告儿子陈涵锋现就读于海宁市斜桥镇庆云中心小学六年级1班。
本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有权要求撤销案涉《房产买卖协议》。原告认为被告芳*服务所以欺诈的方式，故意提供关于案涉房屋学区房的虚假信息，导致原告认识错误，对案涉房屋学区存在重大误解，给原告造成了巨大损失，依法原告有权要求撤销合同。被告方均认为不存在欺诈行为，原告签订协议时对案涉房屋的学区等相关情况是明知的，不同意撤销案涉合同。针对前述争议焦点，本院分析如下：
（一）关于被告芳*服务所是否存在欺诈行为。原告提供的证据不足以证明被告芳*服务所存在欺诈行为，理由在于：“学区”是指教育部门根据中、小学分布情况所划分的管理区，目的是便于学生就学和对学校的管理。双方签订的合同中并无明确记载学区归属内容，而截至本案庭审时，被告芳*服务所的网站上显示案涉小区的学区仍为海宁市桃园小学、海宁市硖石中学。考虑到案涉房屋所属学区在2018年5月8日前确为海宁市桃园小学和海宁市硖石中学，故被告芳*服务所在向原告推荐介绍案涉房屋时，未及时了解学区变更情形的可能性更大，且并无证据证明其明知案涉房屋学区已变更的情况，故被告芳*服务所不存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况的主观过错，原告认为被告芳*服务所存在欺诈行为，依据不足。
（二）关于原告是否存在重大误解并遭受较大损失。首先，原告对案涉房屋学区认识存在错误。原告对学区的重视及作为购买房屋时的考量系在购房过程中透露，从芳*服务所的聊天记录及被告肖**自认在看房时讨论过学区问题可予以佐证。虽然案涉合同中并未明确载明，但学区问题是影响原告决定购买案涉房屋的重要考量因素。被告方均认为已在签订合同前向原告明示案涉房屋学区变更的情况，但原告予以否认。从原告提供的编号为“26”聊天记录打印件中原告回复的内容“那个是说以后小学有可能，只是小学有可能……”可知，原告在签订协议前对案涉房屋所属小学学区变更的情况是有预期的，且原告并无子女即将入读小学，故原告对小学学区的认识，并不构成重大误解。但在案证据不能证明被告方已明确告知了原告案涉房屋初中学区变更情况的事实，结合聊天记录等证据，能够认定被告芳*服务所传达的案涉房屋初中学区信息有误，进而造成原告对学区的信息认识错误。第二，原告在对案涉房屋学区信息存有重大误解的情况下签订案涉合同与其真实意思相违背，原告亦因此遭受较大损失。选择不同学区的房屋，决定了购房人子女今后可享受不同的公办教育服务，学区已客观上属于多数人选购房屋的重要考量因素。对于原告而言，为其子女选择自己心仪的公办学校就读无可厚非。从原告方与芳*服务所的聊天记录分析，原告方对于案涉房屋的学区十分重视，且原告儿子即将就读初中，在综合考量案涉房屋的价格、地段、房屋质量等因素并错误地确信案涉房屋所属学区公办初中是海宁市硖石中学情况下，决定购买。但客观情况与原告的真实意愿相违背，继续履行合同则导致原告儿子无法就读海宁市硖石中学，原告必然承受重大的不利后果。故原告要求撤销本案《房产买卖协议》，本院予以支持。另，案涉《房产买卖协议》包含了原告与被告肖**、邵**之间的房屋买卖合同关系以及原告与被告芳*服务所、被告馨*事务所之间的居间服务合同关系等两种合同关系。根据法律规定，前述合同被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告芳*服务所、被告馨*事务所返还原告中介费各12500元，要求被告肖**、邵**返还原告交付的定金20000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告认为被告芳*服务所、馨*事务所存在欺诈行为，故依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，要求两被告赔偿原告75000元，依据不足，本院不予支持。被告肖**在庭审中明确表示，不同意继续履行案涉《房产买卖协议》，且认为原告存在违约行为，故要求追究原告的违约责任。但本案合同系因原告存在重大误解而被撤销，与合同解除的法律后果不同，故被告肖**的主张，本院不予采信。被告肖**、邵**如认为自己因此遭受损失，可向导致案涉合同因重大误解而被撤销的过错方主张赔偿。
综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理且依据不足的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、撤销原告陈**与被告海宁市海洲街道勤芳*房产经纪服务所、被告海宁市硖石馨*房地产经纪事务所、被告肖**于2018年10月17日签订的《房产买卖协议》。
二、被告海宁市海洲街道勤芳*房产经纪服务所于本判决生效之日起十日内返还原告陈**中介费12500元。
三、被告海宁市硖石馨*房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告陈**中介费12500元。
四、被告肖**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**购房定金20000元。
五、驳回原告陈**的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告陈**负担844元，被告海宁市海洲街道勤芳*房产经纪服务所、被告海宁市硖石馨*房地产经纪事务所各负担141元，被告肖**负担224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 张艳
二〇一九年一月二十一日
