60万买的房子，6年后买方未能取得房屋所有权，法院判决房东赔偿100万
发布时间：2023-02-28 17:59:14
2021年9月9日，海宁法院受理了一起因买方签订房屋买卖合同6年后未能顺利取得房屋所有权的房屋买卖合同纠纷案。案件简要叙述如下：
2016年8月，原告与被告（共有5人）中的2人签订了位于海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋买卖合同，房屋价款为65万，原告于签约当天一次性支付了房款60万，剩余5万，原被告双方约定于办理产权过户时付清。被告并于签约当天将房屋交付给原告。
因案涉房屋为动迁房，需满5年后方可上市交易办理过户手续。然而在这5年内，被告5人因动迁房的房屋产权问题产生了纠纷并诉至法院，2018年7月，海宁法院判决将案涉房屋归5被告共同共有。
处分共同共有财产应经全体共同共有人同意，开庭审理当中，原告未能提供证据证明与其签订合同的2被告对案涉房屋具有处分权，也未能证明2被告出售案涉房屋已经得其余共有人同意或追认。法院还查明，原告与2被告签订房屋买卖合同时，另3被告表示反对，不同意出售房屋，在开庭审理当中，另3被告仍旧表示不同意出售案涉房屋。故原告要求5被告协助办理房屋变更登记的诉讼请求，于法无据。最后法院判决，原被告双方解除房屋买卖合同，并根据诉讼时对案涉房屋的评估价，判决与原告签订合同的2被告赔偿原告损失100万，返还已收房款60万。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民事判决书 （2021）浙0481民初6395号
原告：姚*芬，女，1971年10月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李建军，浙江虎良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱冉，浙江虎良律师事务所实习律师。
被告：陈*峰，女，1978年12月28日出生，汉族，住浙江省海宁市。
被告：叶**良，男，1976年5月25日出生，汉族，住浙江省海宁市。
被告：叶*忠，男，1950年12月2日出生，汉族，住浙江省海宁市。
被告：郭*英，女，1951年5月4日出生，汉族，住浙江省海宁市。
被告：叶*诚，男，2000年2月22日出生，汉族，住浙江省海宁市。
原告姚美芬与被告陈*峰、叶**良、叶*忠、郭*英、叶*诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加叶*忠、郭*英、叶*诚为共同被告参加诉讼。审理过程中，应原告申请，本院依法委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司对位于海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室的房地产市场价值进行了评估，依法扣除审限26天。因无法通过公告以外的其他方式向被告陈*峰、叶**良送达诉讼材料，本案转为普通程序审理。本案于2022年3月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李建军、朱冉，被告叶*到庭参加诉讼，被告陈*峰、叶**良、郭*英、叶*诚经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚*芬向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈*峰、叶**良协助原告办理海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋过户登记手续；2．本案诉讼费用由二被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告立即协助原告办理海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋过户登记手续；2．若因现有法律规定无法办理过户手续，判令解除原告与被告陈*峰、叶**良签订的房屋买卖合同，返还购房款600000元，并按市场价赔偿原告购买相同房屋所需差价损失（赔偿金额以评估价为准）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月11日，原告与被告陈*峰、叶**良签订《房屋买卖出售合同》一份，约定由被告陈*峰、叶**良将其共同共有的海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋转让给原告，房屋总价为600000元，待五年期满后协助办理过户登记手续（该房屋为两新工程拆迁安置房）。原告按合同约定履行了全部付款义务并实际占有居住至今。现五年期满，被告陈*峰、叶**良理应协助原告办理过户登记手续，但却一直未能办理，且五被告在原告不知情的情况下于2018年7月20日变更房屋所有权登记，致使房屋无法过户。为此，原告诉至法院，望判如所请。
被告叶*忠答辩称：不同意办理过户登记手续，也不同意赔偿房屋差价损失，愿意按照合同约定进行赔偿。
被告陈*峰、叶**良、郭*英、叶*诚未做答辩，也未提交证据。
本院经审理认定事实如下：
2016年8月11日，被告陈*峰、叶**良（甲方、出卖方）与原告姚*芬（乙方、受让方）签订《房屋买卖出售合同》一份，约定出卖方将坐落于海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋出卖给受让方，产权登记建筑面积为120.97平方米；买受方于2016年8月11日前，按合同第三条约定房屋价款，一次性支付600000元；双方约定房屋交付日期为2016年8月11日；房屋装饰状况为毛坯房，设施设备情况为无，权属登记以外其他附属房屋状况为附属自行车库；房屋总价65万元，2016年8月11日一次性60万元，剩余5万元，房屋过户后付清。同日，原告通过其女儿周*洁向被告陈*峰支付购房款600000元。合同签订后，案涉房屋已交付原告使用。
案涉房屋系动迁房，需满五年后方可上市交易。2016年7月10日，案涉房屋不动产登记的所有权人为被告陈*峰、叶**良。2017年10月10日，被告叶*忠、郭*英向本院提起诉讼，案号为（2017）浙0481民初7566号，要求确认坐落于海宁市硖石街道新海佳苑2幢1单元6**室、27幢5**室、10幢1单元1**1室的房屋连同相应的自行车库为五被告共同共有。本院于2018年3月6日作出判决，确认上述房屋为五被告共同共有。2018年7月30日，案涉房屋所有权人由被告陈*峰、叶**良变更登记为五被告共同共有。
2022年1月25日，经嘉兴市天衡房地产评估有限公司评估，海宁市硖石街道新海佳苑10幢1单元1**1室房屋的评估价值为2274000元，其中房屋总价2252000万元（房屋单价18615元／平方米），固定装修价值2000元，自行车库20000元，评估基准日为2021年8月9日，评估费用为6700元。
另查，案涉合同签订时，被告叶世忠在场，但其表示因不同意卖房故未在合同上签字。
上述事实，有原告提供的《契证》、《不动产权证书》、《房屋买卖出售合同》、工商银行转账凭证、物业费收据、水费收取协议、电费收取协议书、户口本，本院依法调取的（2017）浙0481民初7566号民事判决书、不动产产权情况表、嘉兴市天衡房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》、发票及当事人在庭审中的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案房屋买卖的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用法律事实发生时的相关法律。本案原告与被告陈*峰、叶**良就案涉房屋签订的《房屋买卖出售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自身义务。在房屋买卖合同的履行过程中，原告作为买受方已依约向被告陈*峰、叶**良支付购房款600000元，已履行了到期义务。但因五被告就房屋权属存在争议，经法院生效判决确认房屋产权为五被告共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共同共有财产应经全体共同共有人同意，现原告未能提供证据证明被告陈*峰、叶**良对案涉房屋具有处分权，也未能证明被告陈*峰、叶**良出售案涉房屋已经得其余共有人同意或追认，故原告要求被告陈*峰、叶**良或五被告协助办理房屋变更登记的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因被告陈*峰、叶**良未能取得案涉房屋的处分权，导致原告合同目的无法实现，原告要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。原告以起诉方式行使合同解除权，合同解除时间应确定为起诉状副本送达被告陈*峰、叶**良时（即2022年2月17日）。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因导致本案合同解除的责任在于被告陈*峰、叶**良，故原告要求被告陈徐峰、叶**良返还购房款600000元并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。至于赔偿损失的金额，案涉房屋的评估价值为2274000元（含固定装修价值2000元，自行车库20000元），房屋买卖合同约定的购房价格为650000元，房屋差价为1624000元。一般情况下，上述房屋差价应视为合同履行后可以获得的利益，并作为损失赔偿的依据。但本案中，原告明知与被告陈*峰、叶**良交易的标的物为动迁房，也应当知道涉案房屋所安置的对象不止被告陈*峰、叶**良，故其对被告陈徐峰、叶**良因事后无法取得处分权而导致合同履行障碍的风险，应当有所预见。综合考虑一定时期内房屋价格上涨幅度、可预见的合同履行风险等因素，本院酌定由被告陈*峰、叶**良赔偿原告损失1000000元。
综上，本院对原告诉讼请求的合理部分，予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：
一、确认原告姚*芬与被告陈*峰、叶**良于2016年8月11日签订的《房屋买卖出售合同》于2022年2月17日解除；
二、被告陈*峰、叶**良应于本判决生效之日起十日内返还原告姚美芬购房款600000元，并赔偿损失1000000元，合计1600000元；
三、驳回原告姚*芬的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24992元，财产保全申请费3520元，诉前财产保全申请费3520元，合计32032元，由原告姚美芬负担8988元（其中诉前财产保全申请费3520元原告已缴纳），由被告陈*峰、叶**良负担23044元。评估费6700元，由被告陈*峰、叶**良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省嘉兴市中级人民法院在线提交上诉状。
本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长 裘靖飞
人民陪审员 李思聪
人民陪审员 凌洁
二〇二二年三月三十日
法官助理 徐媛媛
书记员 杨俊瑜
