房屋买卖合同签订后未付定金，买方悔约，海宁法院判决承担10万违约金
发布时间：2023-02-28 18:02:58
2022年6月13日，海宁法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件，并于7月11日公开开庭进行了审理。案件简要叙述如下：
2022年5月18日原、被告签订《房屋买卖合同》一份，原告将位于海宁市长安镇桂语钱塘府3幢8**室出售给被告，合同约定被告支付原告定金10万元整。同时合同还约定如一方违约，守约方可要求违约方按照房屋总价20％支付违约金。签约当天被告尚未支付定金。次日，被告（即买方）表示不购买交易房屋了。原告认为被告已构成违约，故诉至法院要求被告承担违约责任。
最终海宁法院经过审理，判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，由被告向原告支付10万元的违约金。那么有人要问了，被告没有支付定金，怎么可能还会得到10万元的赔偿呢？今天小编就普法一下：
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。因此在本案中，被告签订了合同未支付定金，定金罚则不产生法律效力。但是双方又约定了按房屋总价20%支付违约金，原告主张违约金得到法院认可。
本案的判决书全文如下（该判决书转载于中国裁判文书网）：
浙江省海宁市人民法院
民事判决书 （2022）浙0481民初3878号
原告：李*，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍所在地：浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市拱墅区。。
被告：杨**，女，1984年8月23日出生，汉族，住江西省九江市星子县。。
委托诉讼代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。
原告李*与被告杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月13日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月11日公开开庭进行了审理。原告李*、被告杨**的委托诉讼代理人肖永红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李*向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金460730.60元；2．解除原、被告之间的《房屋买卖合同》。事实和理由：2022年5月18日原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告应于合同签订之日支付100000元定金，被告若拒绝购买房屋应承担房屋总价20％的违约金。被告至今未支付定金且明确表示不再购买房屋，该行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。现原告为维护自已的合法权益，故诉至法院。
被告杨**辩称，第一，原、被告于2022年5月18日签订的案涉《房屋买卖合同》属实，但被告签订合同时未考虑清楚，是在原告及中介的催促下才签订的，合同中也约定当日支付定金100000元，被告未考虑清楚，故未支付定金；第二、合同签订当晚被告已决定不再购买房屋，并在次日向中介告知了情况，中介表示会告知原告，并带被告看了其他房产，被告本人及被告朋友郭*山也通过电话、短信、微信的方式向原告表示不再购买房屋，因此，被告虽然存在一定的违约行为，但违约行为较轻；第三，被告同意原告提出的解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，但是合同解除的时间应当为2022年5月19日；第四，对于原告要求赔偿违约金460730.60元的诉讼请求，被告不予认可，被告在合同签订次日已告知原告不再购买房屋，原告知晓该情况后，应当采取行动，主动止损，况且双方只签订了一份合同，并未办理其他手续，不会影响原告二次销售，因此，原告损失如果扩大，应当由原告自行承担；第五，合同中虽然约定了20％违约金，但原告并未举证证明自己的损失，且被告违约程度较轻，该违约金明显过高，请求法院酌定予以判决。
原告围绕其诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》1份、通话录音2份（分别为原、被告之间，被告与中介之间），证明原、被告签订案涉《房屋买卖合同》，被告明确向中介公司表示不再履行合同，又于2022年5月30日明确向原告表示不履行合同。
被告依法向本院提交了通话记录、短信记录（原、被告之间）、通话录音（被告与中介之间）各1份，微信聊天记录2份（分别为郭*山与原告之间、原、被告之间），证明被告在合同签订次日分别通过中介、郭*山及本人向原告表示不再购买房屋，尽自己最大努力避免给原告造成损失。
本院认证意见：对原告提交的证据，被告对其真实性均无异议；对被告提供的证据，原告对其真实性亦无异议。故本院对原、被告提供的证据的真实性予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
2022年5月18日，原告（甲方）、被告（乙方）通过海宁新**房地产经纪有限公司（丙方）网上在线签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋位于海宁市长安镇桂语钱塘府3幢8**室，建筑面积105.90平方米，不动产权证号为（2022）海宁市不动产权第XXXX号，房屋性质为商品房，房屋已设定抵押，第一抵押权人为中国**银行股份有限公司杭州市余杭区支行，抵押金额为1610000元；房屋成交价格为2303653元；乙方于合同签订当日以理房通方式支付甲方定金100000元，于甲方预约还款日且无查封状态下将第一笔购房款／首付款593653元以理房通方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金；乙方拒绝购买房屋的构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且乙方应当于违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。
2022年5月20日，原告通过微信聊天向被告朋友郭*山表示“……希望郭总再考虑一下，决定权在你，相信你能说服你女朋友……”；5月24日15时33分，郭*山微信回复原告“李*你好，我在签完合同第二天就告诉你，这个房子买主决定不买了，实在抱歉当时打电话也给你说的很清楚，房子的户型的确不太满意，当时你也是一直在催我，所以草草签了合同，希望你早点找到新的买家”；同日下午18时48分被告通过手机短信方式向原告表示“李*你好，我在签完合同第二天我就告诉你，这个房子我决定不买了，当时打电话也给你说的很清楚，房子的户型的确不太满意，当时你也是一直在催我，所以草草签了合同，希望你能早点找到新的买家”，原告回复称“中介告诉我你没打钱，你的男朋友郭总我们在3个月之前都谈好了价格，房子看了几次，6月18日下午你们第二次和我确定好房子价格才签合同，承诺回家打款给中介公司，现在由于你的不喜欢就不买了，你违约了合同……”。5月26日双方又进行沟通，原告不同意解除合同，并要求被告赔偿损失。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应切实履行。但被告在签订合同后不久，即以明确方式向原告表示不再履行合同，显然已构成违约，应当承担相应民事责任。关于合同解除问题，虽然被告对原告要求解除合同的诉讼请求表示同意，但其认为合同解除时间应为2022年5月19日。本院认为，被告系合同违约方，依合同约定及法律规定，其并不享有合同解除权，其向原告表示不再履行合同的通知，不能发生合同解除的法律效果。现原告以起诉的方式要求解除合同，本院予以支持，合同解除的时间为起诉状副本送达之日，即2022年6月17日。关于违约金问题，原告主张按照合同约定的房屋总价20％支付违约金，被告认为约定过高，且被告的违约行为并未给原告造成损失，申请予以调整。本院认为，违约金的主要功能在于填补损失，就房屋买卖关系而言，损失的大小与市场房价的升降密切相关。审理中，原、被告均未就自2022年5月中旬以来的当地同类房屋的市场价格波动情况提供证据，但从本案合同签订至纠纷成讼的时间较短、当地房屋价格基本稳定但成交量较少等情况看，原告主张违约金460730.60元明显偏高，本院酌情确定违约金为100000元。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：
一、原、被告于2022年5月18日签订的《房屋买卖合同》于2022年6月17日解除。
二、被告杨**于本判决生效之日起十日内支付原告李*违约金100000元。
三、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8210元，减半收取计4105元，由原告李*负担3214元，被告杨**负担891元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省嘉兴市中级人民法院在线提交上诉状。
本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 裘靖飞
二O二二年七月二十二日
法官助理 甘永浩
书记员 蒋佳莲
