为规范国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励标准，维护征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《海宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　一、适用范围和对象

　　（一）本办法适用范围为本市辖区范围内国有土地上房屋的征收。

　　（二）房屋征收补偿、补助和奖励的对象为被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）及公房管理部门直管住宅公房（以下简称直管公房）或单位自管住宅公房（以下简称单位自管公房）的合法承租人。

　　（三）直管公房或单位自管公房的合法承租人按照相关政策申请购买公房并经公房管理等相关部门预审通过的，在房屋征收中享有与房屋所有权人同等的补偿、补助和奖励等权利。

　　二、征收住宅房屋的补偿、补助和奖励

　　住宅房屋的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、装修及附属物的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置费补偿等；补助和奖励包括货币补偿奖励、产权调换优惠、签协搬迁奖励，特殊群体补助等。对被征收房屋价值、房屋装修以及围墙、阁楼、自行车房等附属物，经具有相应资质的房地产价格评估机构评估后给予补偿。

　　（一）产权调换。

　　1.可安置面积。征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市房屋征收部门提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

　　旧城区改建项目中，被征收人选择改建或就近地段进行房屋产权调换的，产权调换房屋的面积，依据原面积为标准，分段上靠确定房源，即以被征收房屋合法建筑面积为基数，在不小于被征收房屋合法建筑面积的基础上，分段划分一定面积范围，向建筑面积最接近的产权调换房屋套型上靠确定。

　　旧城区改建项目中选择异地产权调换的被征收人，以及非旧城区改建项目的被征收人，产权调换房屋的套型面积不受上述规定限制。具体方式在每个项目征收补偿方案中确定。

　　2.可安置套数。被征收房屋的合法建筑面积小于产权调换房源中最大户型面积的，只能选择一套产权调换房屋；若被征收房屋的合法建筑面积超过产权调换房源中最大户型面积的，可选择两套以上（含）产权调换房屋。第二套开始产权调换房屋面积按照就近上靠（即最接近剩余面积的户型）原则。

　　3.计价规则。原合法建筑面积部分按产权调换房屋市场价75%计价，超原合法建筑面积50%（含）以内部分按产权调换房屋市场价85%计价，超原合法建筑面积50%以上部分按产权调换房屋市场价计价。

　　选择异地产权调换的，可在上述计价规则的基础上再给予一定的优惠，具体标准在征收补偿方案中确定。

　　选择小高层、高层产权调换的，其产权调换房屋面积基数可增加10平方米（按产权调换小高层、高层单元套数计），该增加部分面积不结算差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。

　　4.结算和选房规则。产权调换房屋为现房的，市房屋征收部门应与被征收人在签订征收补偿协议时计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；产权调换房屋为期房的，市房屋征收部门与被征收人在签订征收补偿协议时可按照暂定房屋面积，并考虑储藏室等配套用房情况计算产权调换房屋的价值，若被征收房屋的补偿金额（不包括签协奖、搬迁奖、搬迁补助费和临时安置费）超过产权调换房屋的价值，超出部分可由被征收人先行领取，待期房建成交付时再按实结算。

　　产权调换房屋的储藏室价格以相应安置区块产权调换房屋比准价的40%计价。汽车位（库）在同等条件下被征收人享有优先购买权。

　　被征收人应按照“公布房源，抽签选房”的原则选择产权调换的房屋。

　　5.产权共有规定。被征收人无经济能力购买产权调换房屋，可由其他家庭成员出资或贷款，但被征收房屋面积部分（包括选择小高层、高层增加的10平方米安置基数）不能共有，超出部分面积可按其他家庭成员出资比例与被征收人按份共有。

　　（二）货币补偿。

　　被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的15%给予货币补偿奖励。

　　（三）公有住房（包括直管公房和单位自管公房）。

　　1.直管公房。

　　（1）征收直管公房，房屋合法承租人申请购买承租的直管公房（包括非成套住房）的，可在征收范围确定后按照公房管理部门调查、认定其所符合的如下政策条件先行向公房管理部门申请购买公房并提交相关资料。

　　①承租人及其配偶符合房改购房条件的，按本市公布的最新房改成本价购买所承租的直管公房。

　　②承租人及其配偶符合经济适用房申请条件的，且无其他自有住宅的，可按市政府批准的经济适用房价格结合成新购房。购房后，纳入本市经济适用房政策体系。

　　③承租人及其配偶不符合房改政策和经济适用房申请条件购房的，可按市场评估价购房。

　　直管公房的合法承租人按照上述①至③项政策申请购房的，公房管理等相关部门应当进行资格预审并公布预审结果。对经预审符合购房资格的直管公房承租人，在房屋征收决定作出，房屋评估价值确定后，先与市房屋征收部门签订附条件的征收补偿协议，待正式审核通过后，再按相应政策办理购房手续。

　　（2）直管公房的合法承租人未按上述相关政策购房，也未解除租赁关系，或者承租人要求选择续租的，公房管理部门另外提供不低于原居住条件的承租房屋，并与原承租人重新订立房屋租赁合同。

　　（3）符合直管公房租赁条件的合法承租人同意解除租赁关系并不再申请其他保障性住房的，给予承租人一次性放弃租赁权的补偿，补偿包括被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的15%、搬迁奖励期限内实际搬迁日对应的搬迁奖、搬迁补助费，以及应属承租人所有的装修费和附属物补偿费。

　　2.单位自管公房。

　　单位自管公房合法承租人的补偿安置，市区范围内按照《海宁市市区征收单位自管公房对承租人补偿安置的指导意见》（海房征领﹝2014﹞1号）的规定执行，其中与本办法规定不一致的，按本办法执行。

　　市区范围之外的本市其他行政区域可参照市区上述标准执行。

　　3.部分公有产权住房。

　　征收拥有部分公有产权的房改房，被征收人应当按照征收时的房改政策在征收范围确定后申请、办理好补购全部产权的手续。被征收人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被征收人和产权单位的产权比例分配；选择产权调换的，根据被征收人和产权单位补差出资比例和原产权比例情况，依法确定其安置住房的产权份额。

　　（四）住房保障。

　　1.征收个人住宅，被征收人符合申请公共租赁房、经济适用房等申请条件的，可按规定程序申请并经市住房保障管理部门审核，符合实物配租或配售的家庭由市房屋征收部门出具工作联系单，在房源允许的前提下，以签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序给予优先配租、配售。

　　2.底限保障。征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，可享受按45平方米予以底限保障。其中“低收入住房困难家庭”等认定标准为：

　　（1）“低收入家庭”分为有证困难家庭和低收入无证困难家庭两种：

　　①低收入有证困难家庭：经民政、总工会、残联等部门核准登记在册，持有《海宁市最低生活保障社会救助证》、《海宁市特困职工优惠证》、《海宁市困难残疾人家庭优惠证》、《海宁市困难家庭援助证》其中之一的本市城镇低收入家庭；

　　②低收入无证困难家庭：未取得上述证件，但能提供民政部门出具的证明申请家庭人均月收入低于当年度本地城镇最低生活保障标准2.5倍的《海宁市低收入家庭证明》的经济困难家庭。

　　（2）“住房困难家庭”及其他准入条件的认定标准、底限保障的审批程序等按《关于国有土地上个人住宅房屋征收底限保障实施办法》（海政办发﹝2014﹞84号）的规定执行。

　　（五）特殊类型建筑的认定和补偿。

　　1.征收砖混结构住宅，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则不同造成所有权证记载建筑面积不一致的，以最大一套建筑面积作为补偿面积（具体认定标准和方法见如下规定）。如该住房系按房改政策购入，补偿面积超过原产权证记载面积部分应按原房改购房价格补购，并在签订补偿安置协议时直接核减。

　　（1）同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠的认定方式不适用于底楼和顶楼带阁楼、顶层结构层（又称坡顶、尖顶）房屋。底楼和顶楼带阁楼、顶层结构层（又称坡顶、尖顶）房屋按房屋产权证记载面积认定。

　　（2）同一楼梯单元相同套型房屋适用从高靠的认定方式时，应扣除公摊面积部分，如套内面积存在面积差异的则一般依照“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”的认定方式进行处理。

　　（3）不带阁楼、顶层结构层（又称坡顶、尖顶）的房屋，其顶楼在去除公摊面积后，同一楼梯单元中顶楼房屋与其他层次房屋（不含底楼）结构相同时，如套内面积与同一楼梯单元相同套型房屋存在面积差异的，可参照“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”的认定方式进行处理。

　　（4）如被征收房屋系通过二手房市场交易等方式购入的，则不适用“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”原则。

　　同一楼梯单元相同套型房屋面积适用从高靠原则时，对于超出原产权证记载面积部分只作货币补偿，但不享受15%货币补偿奖励（以下简称不计算奖励）。

　　2.征收顶层带有阁楼（系设计建造时的原始阁楼）的住房，具体认定标准和方法见如下规定：

　　（1）房屋产权证上注明的，以产权证记载面积为准。

　　（2）房屋产权证上未注明的，但能够提供设计建造时图纸并标明为阁楼的，其超过2.2米（含）部分建筑面积可视为合法建筑面积予以货币补偿（不计算奖励），不作产权调换。原按房改政策购房时，阁楼超过2.2米（含）部分建筑面积未买入的，在征收时该部分建筑面积应按原房改购房价格补购，在签订征收补偿安置协议时直接核减。

　　（3）房屋产权证上未注明的，又不能提供设计建造时标明为阁楼的图纸，其超过2.2米（含）以上阁楼部分面积，按1/4面积进行货币补偿（不计算奖励），不作产权调换。

　　（4）顶层带有结构层（又称坡顶、尖顶）的公房，其建筑面积计算时已包括结构层部分面积在内的，在征收补偿中不再重复计算并补偿。

　　3.根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条的规定，未认定为改变用途的住宅房屋，一律按原房屋产权证登记的用途进行补偿。

　　对未经国土资源、规划等部门批准将被征收住宅改为商业用房使用的，如同时具备下列条件，除对其按住宅进行补偿安置外，一次性给予补助20000元。

　　（1）在征收决定公布之日前已领取工商营业执照；

　　（2）实际连续经营至征收决定公布之日满5年（含）以上；

　　（3）正在用于营业的必须为沿街底层房屋（不包括车库）；

　　（4）工商营业执照载明的经营场所必须与被征收住宅的房屋坐落地点一致；

　　（5）以此为主要生活来源。

　　（六）特殊群体补助。

　　住宅房屋的被征收人经民政、总工会、残联等部门核准登记在册，在征收决定公布之日前已持有下列证件，且在历次房屋征收中未享受过同类型特殊补助的，给予一次性货币补助：

　　1.持有《海宁市最低生活保障社会救助证》、《海宁市特困职工优惠证》之一的家庭，给予一次性货币补助50000元。

　　2.持有《海宁市困难残疾人家庭优惠证》、《海宁市困难家庭援助证》之一的家庭，给予一次性货币补助30000元。

　　上述补助以被征收人的家庭为单位计算，同一家庭中持有两种以上证件的，按其中补助标准最高的一类计发，不得叠加计算。

　　（七）签协、搬迁奖励和搬迁、临时安置费（见附件1）。

　　1.签协奖、搬迁奖。市区范围内对在征收决定公布的搬迁期限到期前积极签订补偿安置协议，并在协议约定时间内完成搬迁的住宅房屋被征收人的签协、搬迁奖如下：

　　（1）按期签协的每产权户（以房屋产权证或者经调查、认定的产权认定书计户，下同）奖励30000元。

　　（2）在公布的搬迁期限内提前20日完成搬迁的，每产权户奖励人民币20000元，提前10日完成搬迁的，每产权户奖励15000元，按期搬迁的每产权户奖励10000元。

　　奖励期限由房屋征收部门根据被征收区块的具体情况在征收补偿方案中设定，并在征收范围内公告。

　　市区范围之外的本市其他行政区域可根据本地实际自行制定相关标准。

　　2.搬迁费。住宅房屋的搬迁费为每户1000元，被征收人选择货币补偿的，按一次计算搬迁费；选择产权调换的，按两次计算搬迁费。

　　住宅房屋室内设备设施移装补偿费另行计算（市区补偿标准详见附件2，市区范围之外的本市其他行政区域可根据本地实际自行制定相关标准）。

　　3.临时安置费。市区范围内临时安置费按被征收住宅房屋合法建筑面积每月每平方米15元的标准计发。月补偿额不足800元的按800元计发。临时安置费标准由市人民政府根据海宁市物价水平定期调整，每两年公布一次。

　　房屋产权证上未注明的阁楼补偿面积及适用同一楼梯单元往上靠原则而予以补偿部分的面积不计算临时安置费。

　　市区范围之外的本市其他行政区域可根据本地实际自行制定相关标准。

　　三、征收非住宅房屋的补偿、奖励

　　征收非住宅房屋的补偿价格，根据《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，由具备资质的评估机构评估确定。

　　（一）产权调换。

　　1.安置方式。

　　（1）征收商业、办公用房，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，产权调换的可安置面积以被征收房屋合法建筑面积为基数，向建筑面积最接近的安置用房套型上靠确定。如被征收房屋合法建筑面积超过产权调换房源中最大户型面积的，可选择两套以上（含）产权调换房屋。第二套开始产权调换房屋面积按照就近上靠（即最接近剩余面积的户型）原则。

　　（2）征收工业、仓储用房，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。产权调换可根据房源条件等情况实行土地置换、异地标准厂房调换以及等值置换商业、办公用房或住宅等不同方式，具体产权调换方式在征收补偿方案中确定。如被征收人经营的产业不符合我市产业发展导向、生态环境改善、项目投资强度、亩产效益评价等准入条件及其他法律法规和政策规定的，又不能转产的，原则上实行货币补偿和等值置换商业、办公用房或住宅方式。被征收工业、仓储用房符合相关条件需要土地置换，还必须依照国有土地出让招标拍卖挂牌等法律法规的规定执行。

　　2.计价规则。

　　（1）商业、办公用房。

　　被征收人选择产权调换的，原合法建筑面积以内按产权调换房屋市场价80%计价，超过20平方米（含）以内的面积按产权调换房屋市场价90%计价，超过20平方米以上部分的面积按产权调换房屋市场价计价。

　　（2）工业、仓储用房。

　　①实行土地置换的，原合法土地面积内部分可按相关规定进行协议出让。置换土地报批手续由被征收人自行办理，新的工业、仓储用房由被征收人自行设计并建设。

　　②实行异地标准厂房调换的，标准厂房建筑面积应不小于被征收工业、仓储用房合法建筑面积。被征收人应当结算被征收工业、仓储用房市场评估价与异地调换标准厂房市场评估价之间的差价。

　　③实行等值置换商业、办公用房或住宅的，房源许可情况下，置换建筑面积按最大不超过被征收工业、仓储用房的市场评估价值（不含装修、附属物）折算成商业、办公用房或住宅可安置面积为基数（具体标准在征收补偿方案中确定，折算时商业、办公用房或住宅按置换房源的市场评估价格计算），向建筑面积最接近的置换用房套型上靠确定。被征收人配合征收工作，在规定时间内搬迁并交房屋征收实施单位验收的，可在等值置换的基础上给予被征收人优惠购买。其中选择商业、办公用房置换的，置换部分面积以内的按置换商业、办公用房产权调换市场价的80%计价，超过20平方米（含）以内的面积按置换商业、办公用房产权调换市场价的90%计价，超过20平方米以上部分的面积按置换商业、办公用房产权调换市场价计价；选择住宅置换的，置换部分面积以内的按置换住宅产权调换市场价的75%计价，超过20平方米（含）以内的面积按置换住宅产权调换市场价的85%计价，超过20平方米以上部分的面积按置换住宅产权调换市场价计价。

　　（二）货币补偿。

　　1.商业用房按被征收房屋的市场评估价值（不含装修、附属物）的15%给予货币补偿奖励。

　　2.办公用房按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的10％给予货币补偿奖励。

　　3.工业及仓储用房按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的20％给予货币补偿奖励。奖励部分不足3万元的，按3万元计发。

　　（三）签协、搬迁奖励和搬迁、临时安置费（见附件3）。

　　1.签协奖、搬迁奖。市区范围内对在征收决定公布的搬迁期限到期前积极签订补偿安置协议，并在协议约定时间内完成搬迁的非住宅房屋被征收人的签协、搬迁奖如下：

　　（1）商业、办公用房。按期签协的每产权户（以房屋产权证或者经调查、认定的产权认定书计户）合法建筑面积小于60平方米（含）的奖励30000元，大于60平方米部分，再按150元/㎡给予奖励。

　　在公布的搬迁期限内提前20日完成搬迁的，每产权户合法建筑面积小于60平方米（含）的奖励20000元，大于60平方米部分再按合法建筑面积150元/㎡给予奖励；提前10日完成搬迁的，每产权户合法建筑面积小于60平方米（含）的奖励15000元，大于60平方米部分再按合法建筑面积120元/㎡给予奖励；按期搬迁的每产权户合法建筑面积小于60平方米（含）的奖励10000元，大于60平方米部分再按100元/㎡给予奖励。

　　（2）工业、仓储用房。按期签协的每产权户（以房屋产权证或者经调查、认定的产权认定书计户）按合法建筑面积的100元/㎡给予奖励，不足30000元的按30000元计发。

　　在公布的搬迁期限内提前20日完成搬迁的，每产权户按合法建筑面积的100元/㎡给予奖励，不满20000元的按20000元计发；提前10日完成搬迁的，每产权户按合法建筑面积的80元/㎡给予奖励，不满15000元的按15000元计发；按期搬迁的，每产权户按合法建筑面积的60元/㎡给予奖励，不满10000元的按10000元计发。

　　（3）市区范围之外的本市其他行政区域可根据本地实际自行制定非住宅房屋的签协、搬迁奖励标准。

　　2.搬迁费。

　　征收非住宅房屋的，市房屋征收部门支付一次性搬迁费，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

　　（1）商业、办公用房。商业、办公用房合法建筑面积小于60平方米（含），搬迁费按1000元计发，大于60平方米部分再按10元/㎡计发。

　　（2）工业、仓储用房。工业、仓储用房搬迁补偿根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿，对已废弃的生产设备不予补偿。

　　（3）非住宅选择货币补偿和工业、仓储用房实行等值置换商业、办公或住宅的，按一次计算搬迁费；商业、办公用房选择产权调换、工业仓储用房实行土地置换和异地标准厂房调换的，按两次计算搬迁费。

　　3.临时安置费。

　　市区范围内非住宅房屋的被征收人选择产权调换并自行解决周转用房的，一次性临时安置费的补偿标准为：

　　（1）商业用房的具体标准在征收补偿方案中确定。

　　（2）办公用房的临时安置费按被征收房屋的市场评估价值（不含装修、附属物）的3%计发。

　　（3）工业、仓储用房的临时安置费按被征收房屋的市场评估价值（不含装修、附属物）的2%计发。

　　市区范围之外的本市其他行政区域可根据本地实际自行制定相关标准。

　　4.停产停业损失。

　　（1）商业、办公用房。对征收商业、办公用房造成的停产停业损失，予以生产经营者一次性经济补偿。补偿标准按被征收房屋价值（不含装修、附属物）的5%计发。

　　（2）工业、仓储用房。对征收工业、仓储用房造成的停产停业损失，予以生产经营者一次性经济补偿。补偿标准按被征收房屋价值（不含装修、附属物）的6%计发。

　　（3）补偿标准中被征收房屋的价值（不含装修、附属物）应按照生产经营者在征收时实际用于生产和经营使用的合法建筑房屋面积计算。同一产权户非住宅中有两个以上生产经营户的，按照各生产经营户在征收时其实际用于生产和经营使用的合法建筑房屋面积分别计算并补偿。房屋征收时已停止生产和经营使用的房屋面积不计入停产停业损失补偿面积。

　　四、其他

　　（一）本办法中所称的本市辖区范围是指本市全部行政区域；市区是指硖石街道、海洲街道、海昌街道（含经济开发区）和马桥街道的全部行政区域范围。

　　（二）本办法自公布之日起30日后实施。《海宁市市区国有土地上房屋征收补偿奖励实施细则》（海政发〔2012〕114号）同时废止。本办法施行前已作出征收决定的房屋征收与补偿项目仍按原政策执行。