案例：合同签订后才知道，小区旁边要建高架

　　2013年年底，胡女士与开发商签订《商品房买卖合同》，正式购买绍兴新城一在建商品房，房子面积在110平方米左右，总价约165万元。合同签订当天，胡女士便将50万元首付款转账到开发商指定账户。

　　买房本是件开心事儿，谁知就在合同签订后没多久，胡女士浏览网页时看到绍兴某环境报告研究院出具的《住宅小区项目环境影响报告书》，报告书调研的小区恰恰就是胡女士购买的楼盘。

　　经研究院检测，发现小区北侧计划建造的高架未来建成后将会对小区产生噪声滋扰，且噪声程度超过正常的平均值。为减少高架噪声对小区的影响，研究院要求开发商采取各种隔声降噪措施以缓解高架噪声对小区的影响。

　　看完这份报告书，胡女士的心情瞬间跌落谷底，其所购买的楼幢恰好紧邻规划中的高架。她觉得开发商在销售过程中对小区周边高架路线规划不予公示，有意隐瞒，导致自己购房时选择出错，要求开发商赔偿损失共计40万元人民币。

　　开发商自然不同意，翻出当时签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第七条写着，购房者签订合同时已经在工地进行实地考察，对小区的位置，周边市政规划、配套、环境状况等均已熟知和了解。至于宣传资料，双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。

　　此外，开发商反复表示，小区外的高架规划早在2012年8月底就已在规划网站进行公示，而楼盘地块是在2012年9月初取得用地规划许可证，2013年2月底取得施工规划许可证，并没有隐瞒。胡女士表示，补充协议第七条属于格式条款，签订协议前开发商相关工作人员并未事先告知这一情况。

　　法院审理过后认为，胡女士坚持的格式条款是否有效应结合法律规定及双方签订合同的具体情况认定。此次购房签订的补充协议虽然属于格式条款，但楼盘规划红线外的环境事先早已在政府网站公布，非开发商所能控制，购房者有义务自行调查，不能因交付时小区红线外环境发生变化而向开发商提出异议，且项目旁计划建高架的信息已在政府网站和媒体进行公示，因而驳回胡女士的诉讼情况。

　　胡女士不服，要求上诉，但二审依旧维持原判。

律师点评：开发商无刻意隐瞒，格式条款同样有法律效力

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　商品房买卖缔约过程中，开发商一般均使用相关部门公布的示范文本作为双方缔约文本，文本未尽事宜常以补充协议形式作为合同附件，条款极少变更。该案除双方另行确定的条款以外，其余条款为格式条款。

　　根据《合同法》的规定，只有在具有法定的无效情形（《合同法》第52、53条）或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款方为无效。

　　该案所涉补充协议第七条约定的内容主要涉及购房者对自己所购房屋、小区环境、小区设施、小区红线外环境的了解与知悉。关于小区红线外环境，并不在开发商开发建设的范围之内，确实非开发商所能控制的变化，只要胡女士稍加注意，便能通过多种途径了解，双方对于小区红线外环境在知情权上是平等的，故而该约定法院认为有效，双方均应按约履行。

　　胡女士购买涉案房屋前，改造工程选址也已经在政府网站和媒体进行了公示，涉案项目的环境影响状况在一定程度上为公众所知悉，无故意隐瞒的可能性。合同系双方当事人意思表示一致且真实确定的结果。胡女士所提开发商隐瞒未告知不具有强制适用的效力。所以，本案虽然存在格式条款，但不一定无效。故二审法院均作出了同样的认定。