未取得房屋权属证书,不影响转让合同效力
发布时间：2014-09-21 15:23:00
张某在2008年3月13日购买一套百合新城的建设面积123平方的期房,约定当年6月1日入住,12月30日后开发商作产权登记。在同年11月20日，张某与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定张某将上述房屋以158万的价格出售给宋某。在约定了付款期限后，双方在补充条款中约定了二顶内容；一是该房屋尚未取得房屋所有权证，待卖方办理完毕三证后再办理过户手续。二是合同自双方签订之日起生效，双方对此买卖行为不得反悔，否则由违约的一方以总价款的10%支付违约金。在双方约定的首期付款到来后，宋某就一直没有再履行过合同。2009年3月9日，张某起诉到法院，要求宋某以总价款的10%支付违约金。在庭审中宋某辩称，是因诉争房屋在没有取得房屋所有权证之前就与张某签订的房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定，属无效合同。
法院认为：宋某与张某签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房屋所有权证后办理过户手续，还明确了违约责任。因宋某的违约行为造成合同不能履行属于违约方，遂判决宋某按照合同约定支付违约金。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的《城市房地产管理法》明确规定未取得房屋权属证书的房屋不得转让，宋某与张某的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第52条的规定应属于无效。二审法院维持了一审法院的判决。
《城市房地产管理法》的确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是法律法规并没有规定在没有取得房屋权属证书时，签订的房地产买卖合同为无效。没有取得《房屋所有权证》并不影响有关此房屋物权的设立及变更。《物权法》第15条规定当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外《城市房地产管理法》第37条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定的完全知晓，也知道只有取得房屋权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合《合同法》精神的，因此法院的判决是正确的。
法院认为：宋某与张某签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房屋所有权证后办理过户手续，还明确了违约责任。因宋某的违约行为造成合同不能履行属于违约方，遂判决宋某按照合同约定支付违约金。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的《城市房地产管理法》明确规定未取得房屋权属证书的房屋不得转让，宋某与张某的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第52条的规定应属于无效。二审法院维持了一审法院的判决。
《城市房地产管理法》的确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是法律法规并没有规定在没有取得房屋权属证书时，签订的房地产买卖合同为无效。没有取得《房屋所有权证》并不影响有关此房屋物权的设立及变更。《物权法》第15条规定当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外《城市房地产管理法》第37条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定的完全知晓，也知道只有取得房屋权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合《合同法》精神的，因此法院的判决是正确的。
