因未能成功申请贷款而不能如约交付房款，是否应负违约责任？
发布时间：2014-08-31 09:33:39
【案例】
2008年12月5日，张某与李某签订了房屋买卖合同，约定：张某将海宁市硖石镇某处的一套房屋出售给李某，签约当日支付首付款人民币100万元，贷款支付人民币150万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方150万元贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付150万元房款。因政府对房地产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有250万了，所以张某要求继续履行合同。
双方协商不成，张某将李某诉至朝阳法院，李某遂以不可抗力反诉要求解除双方的合同。
法院认为：银行没有同意李某的贷款申请，不构成不可抗力，李某的搞辨无法律及事实依据，故判令李某继续履行合同。
【分析】
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》第94条的规定可以行使法定解除的情形有：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见；2、不能避免；3、不能克服；4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持的。
【专家提示】
建议在签订房屋买卖合同时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。
2008年12月5日，张某与李某签订了房屋买卖合同，约定：张某将海宁市硖石镇某处的一套房屋出售给李某，签约当日支付首付款人民币100万元，贷款支付人民币150万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方150万元贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付150万元房款。因政府对房地产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有250万了，所以张某要求继续履行合同。
双方协商不成，张某将李某诉至朝阳法院，李某遂以不可抗力反诉要求解除双方的合同。
法院认为：银行没有同意李某的贷款申请，不构成不可抗力，李某的搞辨无法律及事实依据，故判令李某继续履行合同。
【分析】
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》第94条的规定可以行使法定解除的情形有：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见；2、不能避免；3、不能克服；4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持的。
【专家提示】
建议在签订房屋买卖合同时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。
