小区楼顶广告牌的设置、收益权归谁所有？
发布时间：2014-08-23 14:14:13
现实案例：
小王家的楼顶上竖起了一个电脑公司的广告牌。小王代表业主咨询物业公司，物业却称是开发商允许广告公司安放广告牌的。小王代表业主与物业公司谈判，物业公司就是不拆除广告牌。那么，小区楼顶广告牌的设置、收益权应该归谁所有？物业公司可以从楼顶广告牌的使用收益中获取报酬吗？
律师说法：
本案是关于小区中楼顶广告牌的设立、收益权的问题。物业公司在其中到底处于怎样的角色，业主对此是否有权利要依据其商品房买卖合同的约定。
楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。商品房买卖合同中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分二种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。
不管是上述哪种情况，物业公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。
如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。
但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方。另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且收取的广告费就全部归开发商所有了。
依照《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，物业公司对公共部位或公共设施不享有所有权，因此，物业公司没有权利允许他人对公共部位进行利用。物业公司如果未经业主大会同意，擅自许可他人利用小区公共部位，应承担侵权责任，其所得收益应归全体共有人所有。但是，物业公司如果对屋顶的广告、共用建筑的出租等做了出面联系、管理等工作，可以要求得到相应报酬。
如果广告牌的设立影响了房屋的使用功能，顶层房屋所有人就无法实现有效利用住房的目的，此时，业主可以向侵害人要求排除妨碍并赔偿损失，也可以请求业主委员会提起诉讼，申请仲裁。
综上，小区公共部位及公共设施设备的所有权为业主共有，业主可以内部达成共识对其进行利用，任何业主或者业主以外的人不得擅自使用或收益。任何利用必须提交业主大会决议通过。
小王家的楼顶上竖起了一个电脑公司的广告牌。小王代表业主咨询物业公司，物业却称是开发商允许广告公司安放广告牌的。小王代表业主与物业公司谈判，物业公司就是不拆除广告牌。那么，小区楼顶广告牌的设置、收益权应该归谁所有？物业公司可以从楼顶广告牌的使用收益中获取报酬吗？
律师说法：
本案是关于小区中楼顶广告牌的设立、收益权的问题。物业公司在其中到底处于怎样的角色，业主对此是否有权利要依据其商品房买卖合同的约定。
楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。商品房买卖合同中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分二种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。
不管是上述哪种情况，物业公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。
如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。
但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方。另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且收取的广告费就全部归开发商所有了。
依照《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，物业公司对公共部位或公共设施不享有所有权，因此，物业公司没有权利允许他人对公共部位进行利用。物业公司如果未经业主大会同意，擅自许可他人利用小区公共部位，应承担侵权责任，其所得收益应归全体共有人所有。但是，物业公司如果对屋顶的广告、共用建筑的出租等做了出面联系、管理等工作，可以要求得到相应报酬。
如果广告牌的设立影响了房屋的使用功能，顶层房屋所有人就无法实现有效利用住房的目的，此时，业主可以向侵害人要求排除妨碍并赔偿损失，也可以请求业主委员会提起诉讼，申请仲裁。
综上，小区公共部位及公共设施设备的所有权为业主共有，业主可以内部达成共识对其进行利用，任何业主或者业主以外的人不得擅自使用或收益。任何利用必须提交业主大会决议通过。
