房价涨了,卖家支付违约金可否终止交易?
发布时间：2014-04-15 08:39:16
【案例】
2008年3月8日，张某与王某签订了房屋买卖合同。合同约定张某将位于海宁市区的房屋转让给王某,房款为50万元。王某在签订合同后10日内支付首付款15万元给张某，张某应于收到首期款10日内将房屋交付王某使用，双方定于2008年5月6日到海宁市行政审批服务中心办理过户登记手续。双方还约定，如因一方的原因造成交易不成功的，该方应向对方支付房价款5%作为违约金。
签订合同后，王某按约定支付了首付款，张某也依约将房屋交付王某使用。但由于张某出售的房产是划拨土地，因此要先办理划拨土地补办出让手续，直到2009年10月才具备办理交易过户手续的条件。2010年1月，张某看市价上涨，要求加价，被王某拒绝。双方因房价事宜多次协商，均无法达成一致意见。最后张某提出退回王某已付的首期款并按合同向王某支付违约金10万元，双方取消交易，仍被王某拒绝。2010年2月22日，王某向法院起诉，要求张某履行双方签订的房屋买卖合同，配合王某办理交易过户手续，同时要求张某赔偿损失2万元。
法院认为：双方当事人所签的房屋买卖合同是有效的，双方均应按约履行各自义务。张某应于判决30日内与王某到房地产管理部门办理房地产交易的登记过户手续，但对王某提出要求张某赔偿损失的诉讼请求，因缺乏证据支持，予以驳回。
【分析】
本案中，张某在与王某签订合同后，看到房价上涨，上涨的房价甚至已经超过与王某签订合同中约定的违约金数额，因此萌生了以违约代替不履行合同的想法，但王某并不同意其提出的意见。
根据《合同法》第8条的规定，当事人应遵守合同的约定，按约定履行义务，本案中房屋未交易给第三人，办理房屋的交易过户手续是可能的，因此，法院判决张某应协同王某按合同约定办理交易过户手续，是正确的。
《合同法》第8条第1款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。此条款要求实际履行合同，包括二个方面的含义：一是合同双方应严格按约定的标的物履行，不得擅自以其他标的物代替约定的标的物，从而变更合同；二是合同一方不履行或者不完全履行时，首先应承担按约履行的责任，不得以偿付违约金或赔偿损失来代替合同标的履行，对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同债务人随意以支付违约金和赔偿损失来代替实际履行，合同的法律效力也就不存在了，商品交易的秩序也就难以维持。
当然，契约自由原则，包括了签订合同的自由，也包括合同变更的自由。双方经协商可以变更或解除合同，经另一方同意，也可以用支付违约金和赔偿损失的方法代替合同的履行义务。在贯彻实际履行原则时，应从实际出发，根据合同的性质和债权人的实际要求确定是否必须履行，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。
2008年3月8日，张某与王某签订了房屋买卖合同。合同约定张某将位于海宁市区的房屋转让给王某,房款为50万元。王某在签订合同后10日内支付首付款15万元给张某，张某应于收到首期款10日内将房屋交付王某使用，双方定于2008年5月6日到海宁市行政审批服务中心办理过户登记手续。双方还约定，如因一方的原因造成交易不成功的，该方应向对方支付房价款5%作为违约金。
签订合同后，王某按约定支付了首付款，张某也依约将房屋交付王某使用。但由于张某出售的房产是划拨土地，因此要先办理划拨土地补办出让手续，直到2009年10月才具备办理交易过户手续的条件。2010年1月，张某看市价上涨，要求加价，被王某拒绝。双方因房价事宜多次协商，均无法达成一致意见。最后张某提出退回王某已付的首期款并按合同向王某支付违约金10万元，双方取消交易，仍被王某拒绝。2010年2月22日，王某向法院起诉，要求张某履行双方签订的房屋买卖合同，配合王某办理交易过户手续，同时要求张某赔偿损失2万元。
法院认为：双方当事人所签的房屋买卖合同是有效的，双方均应按约履行各自义务。张某应于判决30日内与王某到房地产管理部门办理房地产交易的登记过户手续，但对王某提出要求张某赔偿损失的诉讼请求，因缺乏证据支持，予以驳回。
【分析】
本案中，张某在与王某签订合同后，看到房价上涨，上涨的房价甚至已经超过与王某签订合同中约定的违约金数额，因此萌生了以违约代替不履行合同的想法，但王某并不同意其提出的意见。
根据《合同法》第8条的规定，当事人应遵守合同的约定，按约定履行义务，本案中房屋未交易给第三人，办理房屋的交易过户手续是可能的，因此，法院判决张某应协同王某按合同约定办理交易过户手续，是正确的。
《合同法》第8条第1款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。此条款要求实际履行合同，包括二个方面的含义：一是合同双方应严格按约定的标的物履行，不得擅自以其他标的物代替约定的标的物，从而变更合同；二是合同一方不履行或者不完全履行时，首先应承担按约履行的责任，不得以偿付违约金或赔偿损失来代替合同标的履行，对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同债务人随意以支付违约金和赔偿损失来代替实际履行，合同的法律效力也就不存在了，商品交易的秩序也就难以维持。
当然，契约自由原则，包括了签订合同的自由，也包括合同变更的自由。双方经协商可以变更或解除合同，经另一方同意，也可以用支付违约金和赔偿损失的方法代替合同的履行义务。在贯彻实际履行原则时，应从实际出发，根据合同的性质和债权人的实际要求确定是否必须履行，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。
