出卖人违约，其承担违约金后还应否承担赔偿房屋涨价的损失？
发布时间：2014-04-02 16:01:18
【案例】
2008年9月30日，张三与李四经中介公司撮合，李四将一套房屋出售给张三，双方协商，张三向李四缴纳定金人民币2万元。后张三支付定金2万元，李四出具收条一份，收条中写明，该房屋总价10万元。李四在2008年12月12日应搬出此房屋，屋内设施不动。若李四不卖此房屋需赔偿张三4万元，若张三不买此房则定金不退。交付定金时李四正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。2009年2月张三以李四未能与其办理房屋过户手续，要求李四返还定金未果，特起诉至人民法院，要求李四双倍返还定金4万元。
法院认为：原告张三与被告李四之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为据，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定合同有效。李四取得房屋产权证后，未将该房出售给张三应当承担违约责任。对于原告张三要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：李四应于本判决书生效后10日内向张三双倍返还定金4万元。
【分析】
本案中，买卖双方在合同中已明确约定交付的2万元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约，须双倍返还定金；交付定金的一方违约，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明定金，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力；若合同中没有写明定金，而写明是的保证金、押金等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。
《担保法》第90条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第120条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
专家提示：关于定金最好以书面形式进行约定，双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效条件。
2008年9月30日，张三与李四经中介公司撮合，李四将一套房屋出售给张三，双方协商，张三向李四缴纳定金人民币2万元。后张三支付定金2万元，李四出具收条一份，收条中写明，该房屋总价10万元。李四在2008年12月12日应搬出此房屋，屋内设施不动。若李四不卖此房屋需赔偿张三4万元，若张三不买此房则定金不退。交付定金时李四正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。2009年2月张三以李四未能与其办理房屋过户手续，要求李四返还定金未果，特起诉至人民法院，要求李四双倍返还定金4万元。
法院认为：原告张三与被告李四之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为据，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定合同有效。李四取得房屋产权证后，未将该房出售给张三应当承担违约责任。对于原告张三要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：李四应于本判决书生效后10日内向张三双倍返还定金4万元。
【分析】
本案中，买卖双方在合同中已明确约定交付的2万元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约，须双倍返还定金；交付定金的一方违约，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明定金，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力；若合同中没有写明定金，而写明是的保证金、押金等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。
《担保法》第90条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第120条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
专家提示：关于定金最好以书面形式进行约定，双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效条件。
