房屋涨价房东只想双倍返还定金，然法院判房东继续履行合同
发布时间：2014-03-08 08:34:11
【案例】
2009年3月李某与金某签订了一份二手房买卖合同，合同约定金某将自己的一处房屋卖给李某，房屋价款32万元，由李某先交5000元的定金。双方还约定由金某协助李某办理房屋过户手续后将房屋交给买方，李某入住后付清全部房款。合同订立后，李某按约定将定金支付给了金某。
但没想到的是，没多久该市的二手房价格上涨了，金某反悔。不管李某怎么催促，金某一直拒绝去办理房屋产权过户，最后干脆说房子不卖了。于是李某向法院提起诉讼，要求双方的房屋买卖合同继续履行。李某认为被告因为房价上涨毁约，在没有法定或约定的解约原由的情况下拒绝履行合同，违反了诚信原则，理应承担民事责任。
被告金某认为，房屋所有权的转移应以买卖双方办理房屋产权过户登记为标准，本案中原被告双方虽签订了房屋买卖合同，但双方未办理所有权转移手续，房屋产权仍是被告的姓名。基于物权的排他性和无因性，该案中房屋所有权应不被告方所有，被告可双方返还定金作为补偿。所以法院应当驳回原告的诉讼请求。
人民法院审理后认为：房屋买卖合同已经签订，虽然没办理产权过户，但也不影响合同的效力，买卖双方的债权、债务关系依然成立。故法院判令被告交付房屋，办理过户手续。
【分析】
本案中金某的行为是构成预期违约。金某作为当事人一方无正当理由表明不履行主要债务，即表明了自己不愿意合同约束的故意，合同对于该当事人已形同虚设，而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下，李某有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。
本案中的房屋物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为，而是买卖合同履行的组成部分，是买卖合同具体的履行方式。
所以，只要房屋买卖合同是双方意思表示真实且不违反法律规定，那么就是有效的合同，如果出卖方反悔，拒不办理房屋产权过户登记手续，其结果仅仅是不发生物权的变动，但所有权没有转移并不影响合同债权的成立，买方可以依据买卖合同要求卖方继续履行合同，由卖方协助办理房屋产权过户登记手续。不过，在本案中原告具有选择权，她既可以要求被告继续履行合同，也可以要求被告双倍返还定金予以解除合同，无论原告选择哪一种方式，法院都应当支持。
2009年3月李某与金某签订了一份二手房买卖合同，合同约定金某将自己的一处房屋卖给李某，房屋价款32万元，由李某先交5000元的定金。双方还约定由金某协助李某办理房屋过户手续后将房屋交给买方，李某入住后付清全部房款。合同订立后，李某按约定将定金支付给了金某。
但没想到的是，没多久该市的二手房价格上涨了，金某反悔。不管李某怎么催促，金某一直拒绝去办理房屋产权过户，最后干脆说房子不卖了。于是李某向法院提起诉讼，要求双方的房屋买卖合同继续履行。李某认为被告因为房价上涨毁约，在没有法定或约定的解约原由的情况下拒绝履行合同，违反了诚信原则，理应承担民事责任。
被告金某认为，房屋所有权的转移应以买卖双方办理房屋产权过户登记为标准，本案中原被告双方虽签订了房屋买卖合同，但双方未办理所有权转移手续，房屋产权仍是被告的姓名。基于物权的排他性和无因性，该案中房屋所有权应不被告方所有，被告可双方返还定金作为补偿。所以法院应当驳回原告的诉讼请求。
人民法院审理后认为：房屋买卖合同已经签订，虽然没办理产权过户，但也不影响合同的效力，买卖双方的债权、债务关系依然成立。故法院判令被告交付房屋，办理过户手续。
【分析】
本案中金某的行为是构成预期违约。金某作为当事人一方无正当理由表明不履行主要债务，即表明了自己不愿意合同约束的故意，合同对于该当事人已形同虚设，而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下，李某有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。
本案中的房屋物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为，而是买卖合同履行的组成部分，是买卖合同具体的履行方式。
所以，只要房屋买卖合同是双方意思表示真实且不违反法律规定，那么就是有效的合同，如果出卖方反悔，拒不办理房屋产权过户登记手续，其结果仅仅是不发生物权的变动，但所有权没有转移并不影响合同债权的成立，买方可以依据买卖合同要求卖方继续履行合同，由卖方协助办理房屋产权过户登记手续。不过，在本案中原告具有选择权，她既可以要求被告继续履行合同，也可以要求被告双倍返还定金予以解除合同，无论原告选择哪一种方式，法院都应当支持。
