房屋涨价，房东以“签订合同时为期房未取得产权证”为由解除买卖合同
发布时间：2014-03-06 16:23:35
【案例】
张先生前年年底看中了一套价格非常实惠的二手房，在明知该房屋业主未取得产权证的情况下，双方签订了房屋买卖合同，约定房屋过户时张先生一次性支付房款；如一方违约，需向守约方支付违约金3万元。去年10月份，房主取得房屋产权证，但由于去年房地产市场火爆，房屋价格上涨，房主要求张先生加价，否则就不卖了。
于是张先生依据合同约定向房主主张3万元违约金。但房主却告诉张先生，因为他们签订房屋买卖合同时该房屋尚未取得产权证，依据法律规定该房屋是不能转让的，所以他们签订的商品房买卖合同无效，因此就算是房主不履行合同，张先生也无权要求支付违约金。
【分析】
根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，卖房人未取得房屋权属证书的，房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”从而认定合同无效。
但是，《中华人民共和国合同法》第51条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。也就是说，如果卖方在签订合同之后取得了产权证，那么合同应该是有效的。对于二手房买卖来说，卖房人只要取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋。因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同认定无效。
该案例中双方签订的房屋买卖合同应当认定有效。如果房主在取得房产证之前反悔是可以的。但是当他取得房屋权属证后，按照合同法的规定，合同已经生效。
张先生前年年底看中了一套价格非常实惠的二手房，在明知该房屋业主未取得产权证的情况下，双方签订了房屋买卖合同，约定房屋过户时张先生一次性支付房款；如一方违约，需向守约方支付违约金3万元。去年10月份，房主取得房屋产权证，但由于去年房地产市场火爆，房屋价格上涨，房主要求张先生加价，否则就不卖了。
于是张先生依据合同约定向房主主张3万元违约金。但房主却告诉张先生，因为他们签订房屋买卖合同时该房屋尚未取得产权证，依据法律规定该房屋是不能转让的，所以他们签订的商品房买卖合同无效，因此就算是房主不履行合同，张先生也无权要求支付违约金。
【分析】
根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，卖房人未取得房屋权属证书的，房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”从而认定合同无效。
但是，《中华人民共和国合同法》第51条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。也就是说，如果卖方在签订合同之后取得了产权证，那么合同应该是有效的。对于二手房买卖来说，卖房人只要取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋。因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同认定无效。
该案例中双方签订的房屋买卖合同应当认定有效。如果房主在取得房产证之前反悔是可以的。但是当他取得房屋权属证后，按照合同法的规定，合同已经生效。
