部分共有权人对共有财产处分行为的效力如何？房屋是否适用善意取得制度？
发布时间：2014-02-26 15:47:49
【案例】
小王和大王共同继承平房二间，一直由小王居住。小王未经大王同意，在该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了小李。大王知道该事之后，便向小李要求归还该房屋。那么，大王能否要得回该房屋呢？小王在这个过程中需要承担什么责任？
【律师说法】
本案主要涉及共同共有财产的处分行为的效力问题，以及在房屋买卖过程中，按照法律的规定，善意取得是否适用的问题。民法通则和物权法对此都有明确的规定。
首先，案中共同继承的房屋未分割前属于其共同共有。小王和大王对于继承的房屋共同共有。依照最高人民法院〈关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）〉第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。可以看出，对于不动产的善意取得民法通则是持肯定态度的。
其次，〈物权法〉第106条对善意取得的条件进行了具体的规定，要求无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此，由于小王为三间房屋的登记所有人，且小李为善意，所以根据公示公信原则和物权法规定的善意取得制度，小李取得三间房屋的所有权。大王无权要求返还。
最后，当然，大王可以要求小王赔偿对其造成的损失。
小王和大王共同继承平房二间，一直由小王居住。小王未经大王同意，在该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了小李。大王知道该事之后，便向小李要求归还该房屋。那么，大王能否要得回该房屋呢？小王在这个过程中需要承担什么责任？
【律师说法】
本案主要涉及共同共有财产的处分行为的效力问题，以及在房屋买卖过程中，按照法律的规定，善意取得是否适用的问题。民法通则和物权法对此都有明确的规定。
首先，案中共同继承的房屋未分割前属于其共同共有。小王和大王对于继承的房屋共同共有。依照最高人民法院〈关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）〉第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。可以看出，对于不动产的善意取得民法通则是持肯定态度的。
其次，〈物权法〉第106条对善意取得的条件进行了具体的规定，要求无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此，由于小王为三间房屋的登记所有人，且小李为善意，所以根据公示公信原则和物权法规定的善意取得制度，小李取得三间房屋的所有权。大王无权要求返还。
最后，当然，大王可以要求小王赔偿对其造成的损失。
