大家好，我是老李。今天的话题是二手（期房）买卖中的风险探讨。首先我先定义一下什么是二手期房，二手期房是指：出售人已经向开发商订立了《商品房买卖合同》，当房子还在建造、不动产证尚未办理的情况下投放到二手市场进行交易的房产。

由于二手（期房）的价格相对较低，挑选余地较大，因此颇受购房者青睐。但是二手（期房）买卖存在着一些风险，购房人应该充分的了解一下。

1、产权归属的不确定性。由于产权证尚未办理，只能查看到出售人提供的商品房买卖合同和发票，无法查看证明产权最重要的证件（不动产权证），在交易当中可能会出现诸多变数。如果开发商资金出现断裂，交易房产出现烂尾，或者开发商拖欠相关费用，综合验收不能通过，就会导致产证无法办理。还有，如果合同、发票上的人今后发生身故、离异的情况，则该房产将作为遗产或夫妻共同财产予以分割。结果造成二手（期房）买卖合同签订后，购房人却不能按约顺利取得物权的风险。

2、一房多卖，因债务纠纷房产被查封。我们通常所说的“期房限转”是指尚未取得不动产证的房产，登记机关是不办理过户手续的。因此从二手（期房）买卖合同签订到真正办理过户是一个很漫长的过程，少则半年，多则一年、两年，甚至更长。在这期间，我们无法保证出售人会不会出问题。比如一房多卖实施诈骗。一旦房价上涨，违约成本过低，卖房人要求加价或者另行出售给他人。还有的房东因债务纠纷，交易的房产被法院查封等等。

3、税费、限购政策发生变化。在实践中，一般卖方都是净到手，所有税费由买方承担，由于交易时间长，如果当中出现交易税费提高，这就增加了买方购房成本。或者，中途所在（地方政府）实施限购，由于买房人没有购房资格，导致无法取得产权。

4、交房时间、房屋质量存在不确定性。虽然《商品房买卖合同》中，房东和开发商约定了交房时间、质量标准，但，还是会有不良开发商出现延期交房、房屋质量不达标、改变设计用途等违约行为。开发商出现违约，随之也就会影响到二手（期房）的买卖合同不能顺利履行。

5、不能顺利过户办理贷款的风险。

大部分二手（期房）的房东都是由于资金短缺而出售房产，加之交易过程漫长，往往要求买房人在签订合同时就要支付较多的首付款，20%、30%甚至更多，双方还没过户，支付的越多，对于买房人来说风险就越大。根据《海宁市存量房交易资金管理办法》，凡是买房人需要银行贷款的，都必须将首付款存入公证处的监管帐户内。假如买房人先行将首付款支付给了房东，房东又把这笔款子花掉了，那么产权过户、买方申请贷款就无法完成。

上面是我对二手（期房）交易存在的一些风险，发表了自己的观点。当然针对上述风险，我们也有解决和应对的办法，我会在今后的视频中讲述。能不能买二手期房，我不做任何引导，只是从法律角度进行分析供大家参考。作品当中出现的楼盘影像，只是场景需要，不存在任何诋毁用意。谢谢大家的观看。